广东省珠海市人民政府


珠海市建设工程施工招标投标管理暂行规定

珠海市人民政府令第17号
　　

《珠海市建设工程施工招标投标管理暂行规定》已经1998年12月22日市人民政府第32次常务会议审议通过，现予发布，自1999年2月1日起施行。


市长 黄龙云
一九九九年一月二十日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

珠海市建设工程施工招标投标管理暂行规定

　　第一章 总 则
　　第一条 为加强我市建设工程施工招标投标的管理，规范建设工程施工承发包的交易行为，维护我市建筑市场的正常秩序，根据《广东省建设工程招标投标管理条例》结合我市的实际情况，制定本规定。
　　第二条 珠海市人民政府建设行政主管部门是建设工程施工招标投标的主管部门，负责全市行政区域内建设工程施工招标投标的监督管理工作。
　　各县、区建设行政主管部门在市建设行政主管部门的业务指导下，负责各自管理权限范围内的建设工程施工招标投标的监督管理工作。
　　第三条 凡本市行政区域内属政府投资{包括政府参股投资和政府提供保证性质的使用国外贷款进行转贷的投资)以及国有企事业单位、集体企业和公有产权占控股地位的企业投资的工程项目，均应按本规定组织施工招标投标。
　　第四条 施工招标实行业主负责制。
　　本规定所称业主为建设项目的投资者。建设项目由政府投资的，业主为该建设项目的管理单位或使用单位。
　　第五条 施工招标可采用项目的全部工程招标、单位工程招标，特殊专业工程招标等方法，但不得肢解工程进行发包。
　　第六条 施工招标应坚持公开、公正、合法、平等竞争、诚实信用的原则。
　　第七条 凡按规定应实行施工招标投标的建设工程项目的承发包，均应在珠海市建设工程，商用土地交易中心(以下简称“交易中心”)进行。
　　第八条 为了提高招标评标工作质量，保证评标工作公平、公正，市建设行政主管部门应根据评标工作需要聘请精通工程建设管理和技术的人员组成评标专家库，专家库日常管理工作由交易中心负责。
　　第二章招 标
　　第九条 施工招标可采用公开招标，邀请招标和议标的方式。
　　第十条 所有应实行招标发包的工程，必须实行公开招标投标，并通过报刊、广播、电视、交易中心电子屏幕或其他方式公开发布招标公告。
　　第十一条 实行邀请招标的工程，应在交易中，心发布招标信息，由招标单位向符合条件的单位发出投标邀请。
　　第十二条 凡应实行招标投标的工程项目，符合下列条件的，可采用议标方式：
　　(一)保密工程、科学试验、抢险救灾工程；
　　(二)外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，且又明确要求采用议标方式的工程。
　　本规定所称议标是指建设单位与两家以上(合两家)投标单位就工程承发包条件进行协商，择优选定中标单位的一种招标方式。
　　实行议标的工程，招标单位可以通过交易中心发布招标信息，也可以直接向有承包能力的单位发出投标邀请，但要严格按照规定的程序和方法组织进行。
　　第十三条 凡按本规定需要实行邀请招标或议标的，须经市建设行政主管部门审核后，报土地审批委员会审批，并获三分之二以上成员同意，方可进行。
　　第十四条 有施工资质的施工企业可自行建设符合其资质要求的属于第三条规定范围的自用的工程项目。
　　第十五条 外商投资企业、私营企业，外商控股的股份制企业以及个人投资的工程项目是否实行施工招标投标，由业主自行决定。
　　第三章投标
　　第十六条 参加投标的单位必须是在我市注册并具有相应资质的施工企业。
　　需向国外公开招标或邀请未在本市注册的施工企业参加施工招标投标的，业主应向市建设行政主管部门提出书面申请，经批准后方可组织施工招标。
　　第十七条 未在我市注册的施工企业参加施工招标投标，主要适用于下列工程：
　　(一)外国政府和国际金融机构贷款，赠款或个人赠款建设，并要求市外或国外施工企业参与投标的工程项目；
　　(二)本市注册的施工企业难以承建的工程项目。
　　第十八条 投标单位应详细阅读招标单位的全部招标文件，投标书一经投交交易中心，即视为全部承诺招标文件的各项条件。
　　第十九条 投标单位应自觉维护建筑市场秩序，不得弄虚作假，串通陪标，一标多投，哄抬标价或虚报施工企业资质等级。
　　第二十条 投标单位有下列情况之一，其投标书无效：
　　(一)投标书未密封或逾期送达；
　　(二)投标书未加盖本单位公章，法人代表(或法人委托人)和投标书编制人的印章(或签名)；
　　(三)投标书未按规定格式填写或内容与招标文件不一致，字迹模糊，辩认不请，自相矛盾；
　　(四)法人代表(或本企业授权人)未参加开标会议。
　　第四章招标条件
　　第二十一条 招标单位应具备下列条件：
　　(一)具有法人资格或依法成立的其他组织；
　　(二)拥有与建设工程招标项目相适应的工程技术，建筑经济管理人员；
　　(三)具有编制招标文件和评标的能力。
　　不具备上述(二)、(三)项条件的建设单位，应委托具有相应资质的中介机构代理组织招标工作。
　　第二十二条 施工招标应具备下列条件：
　　(一)工程项目按有关规定已列入年度基建投资计划，建设资金(含自筹资金)已落实；
　　(二)具有经批准的设计文件和能够满足施工需要的施工图及技术资料；
　　(三)已领取建设工程规划许可证或桩基工程已领取建设工程基础许可证；
　　(四)施工前期工作已基本完成。
　　第二十三条 招标单位应按规定编制招标文件，招标文件包括招标书、投标须知、合同条件及协议条款，其中招标书的主要内容应当包括：
　　(一)工程综合说明，包括工程名称、地址、建筑面积(或长度、规格)、结构特征和技术要求、质量标准以及工程地质情况，施工现场条件和周围环境；
　　(二)招标内容；
　　(三)工程开工和竣工时间；
　　(四)材料及设备供应方式；
　　(五)投标书编制的方式及其依据；
　　(六)组织解释招标文件及施工图的时间、地点；
　　(七)工程预付款的比例及支付方式；
　　(八)送达投标书的地点及截止时间；
　　(九)开标评标的时间、地点；
　　(十)工程实物量清单和主要材料设备表；
　　(十一)工程施工图纸及设计资料，包括设计说明及工程地质勘探资料；
　　(十二)其他需要说明的事项。
　　第五章评标方法
　　第二十四条 招标单位根据工程的具体情况可选用合理低标价中标评标法，分段评标法，计分评标法。选用其他评标方法，须报市建设行政主管部门批准。
　　第二十五条合理低标价中标评标法
　　(一)对招标文件中的工程量清单的要求
　　招标申请经市建设行政主管部门同意后，招标单位根据审定的预算编制工程量清单。工程量清单应装订成册，加盖建设单位法人公章，经市建设行政主管部门检查符合要求后，作为招标文件的重要内容发给所有投标单位。
　　专业工程的工程量清单应能满足投标计价要求。
　　(二)对投标单位编制投标报价的要求
　　投标单位应根据工程量清单，招标文件、建设工程标准定额和企业具体情况逐项列出投标单价，并汇总成投标报价，加盖法人公章，并经法人代表或法人代表的委托人以及投标书编制人的签字后，用文件袋封存，作为投标文件的重要内容送交交易中心封存。
　　(三)开标评标程序
　　确定特殊施工措施项目费用和标底核准浮动率
　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　计算标底标准价
　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　开启投标报价
　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　确定有效报价
　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　　计算评标价
　　　　　　　　　　↓
　　　　　　　确定中标单位
　　(四)开标、审标、定标
　　开标、审标、定标工作由评标小组负责。
　　1．开启标书前一小时内，评标小组全体成员根据工程施工的条件和复杂程度，各自提出特殊施工措施项目费用和标底的浮动率(房屋工程在±3％范围内，超出此范围的应经市建设行政主管部门同意，其他专业工程另定)，采取算术平均值的方法，计算出标底和标底核准浮动率。
　　2．计算标底标准价
　　经评标小组评定的标底乘于(1加标底核准浮动率)即为标底标准价。
　　3．开启投标报价
　　评标小组召集所有投标单位，公开开启投标报价。
　　4．确定有效报价
　　房屋工程在标底标准价±5％范围内的投标报价为有效报价，其余为无效报价。
　　5．计算评标价
　　采用两次平均的方法确定，取标底标准价和所有有效报价的算术平均值的平均值作为评标价。
　　6．定标办法
　　取报价低于并接近评标价者中标；如报价均高于评标价，则以评标价为承包价，选择投标报价最接近评标价并愿意以评标价承包的单位中标。
　　7．一般规定
　　(1)实行工程量清单招标评标的工程，在两个月内，工程量清单所列工程数量可以按照实际情况提出调整。但投标单价原则上不得调整，确实需要调整的，由施工单位提出申请，经招标单位及其主管部门同意报市建设行政主管部门批准后执行。
　　(2)中标单位在投标时指定的项目经理，在工程施工过程中一般不得调整。确需调整的，应经招标单位同意并报交易中心备案。
　　第二十六条 分段评标法
　　(一)由建设单位编制招标文件和工程量清单，报建设行政主管部门审查同意后，发给各投标单位。
　　(二)各投标单位根据招标文件、工程量清单、建设工程标准定额和本企业具体情况编制施工组织设计和投标报价，分别单独封存。
　　(三)评审施工组织设计。招标机构对隐去投标人名称的施工组织设计进行评审，评审结论分合格和不合格两种。不合格者不能参加下一阶段的评审。
　　(四)确认有效报价的投标单位。招标机构公布施工组织设计合格的投标单位的报价，并根据确定的有效投标报价范围确定有效报价的投标单位。
　　(五)确认中标单位。组织有效报价的投标单位进行抽签，中签单位即为中标单位。
　　第二十七条 计分评标法
　　根据投标报价、质量、工期、企业的实力、信誉，施工组织设计等因素综合确定中标单位。
　　(一)招标单位组织所有投标单位参加开标会议公开开标。
　　(二)按招标文件规定审查投标文件，确定有效投标书。
　　(三)确定入围标价，在审定标底价的±5％范围内的投标价为有效标价。
　　(四)确定基准标底价，采用两次平均的方法确定。基准标底价=(A+B)/2，A=所有入围标价平均值。B为审定的标底价。
　　(五)评标小组成员评审投标文件并按评分细则分别评分。
　　(六)在每一个投标单位的得分中，去掉一个最高分和一个最低分，取其有效分的平均值为该投标单位的投标得分，得分最高者为中标单位。
　　第六章程序
　　第二十八条 招标单位应向市建设行政主管部门提交建设工程项目施工招标申请书和招标文件，经审批后方可组织施工招标。
　　第二十九条 由交易中心公开接受施工企业报名，招标单位派代表参与投标报名管理工作。施工企业参加工程投标以自愿为原则，报名企业应如实填写《建设工程投标申请表》，加盖法人公章后，携带营业执照和市建设行政主管部门核发的经营管理手册或《投标许可证》到交易中心办理报名手续。
　　交易中心不接受下列企业的投标报名：
　　(一)企业资质或经营范围不符合工程要求的；
　　(二)因发生重大质量安全事故或违法经营等原因，受到主管部门处罚，取消投标资格或经营权的；
　　(三)不符合建设单位提出的对投标单位的资格要求或条件的。
　　第三十条 实行公开招标的投标单位一般由六家至九家单位组成，先由招标单位在报名单位中选定投标单位的三分之一，再剔除其认为业绩、信誉较差的单位，另外三分之二的投标单位从剩下的报名单位中公开随机抽取。
　　在公开抽取三分之二的投标单位时，应优先从两年内获得与招标工程相应规模的优良工程项目的报名企业中随机抽职，不足部分从剩下的报名企业中随机抽职。
　　以优良工程优先获得投标资格的投标单位中标后，该优良工程的优先投标资格不得再次使用。
　　为鼓励市外企业竞争，加强和培养我市建筑企业自身实力的发展，参加投标的市属施工企业不得多于投标单位的60％。
　　第三十一条 评标工作由招标单位或招标代理机构负责组建的评标小组承担，评标小组由招标单位及其主管部门，招标代理机构，市造价站、造价咨询单位、监理公司代表组成，人数为5人以上单数。评标定标工作由招标单位或招标代理机构主持。
　　采用计分评标法应邀请评标专家库成员参加评标，评标小组由7人以上单数组成，其中建设单位及其主管部门占五分之二，其他五分之三在开标前一天从交易中心的专家库中随机抽取。
　　第三十二条 标底由经市建设行政主管部门或其委托的造价管理部门审定的施工图预算和特殊施工项目等费用组成，在开标前由评标小组集体讨论评定。
　　施工图预算须经有相应资质的造价咨询机构根据招标文件和建设工程标准定额及配套文件编制或审核。
　　第三十三条 投标单位向招标单位提交投标书时，应同时交纳投标保证金。投标落标的，其交纳的保证金应于评标工作结束后退回；投标中标的，其交纳的保证金应于签订合同后退回。
　　中标通知书发出后，中标单位拒绝签订合同的，保证金不予退回；招标单位拒绝签订合同的，应向中标单位支付双倍保证金。
　　第三十四条 招标文件一经发出，招标单位不得擅自变更其内容或增加附加条件。确需变更和补充的，应经建设行政主管部门批准后，在投标截止日期7日前通知所有投标单位。
　　第三十五条 确定中标单位后，招标单位应于7日内书面通知中标单位和落标的投标单位，同时退回落标单位提交的保证金、投标文件及有关资料。
　　中标通知书发出30日内，中标单位应以招标文件及定标内容为依据，与建设单位签订工程承包合同，并报市建设行政主管部门备案。
　　第三十六条 中标单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位，但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。
　　建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。
　　禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。
　　第三十七条 中标单位在承接工程后，对该工程不派出项目管理班子，不进行质量、安全、进度等管理，不依照合同约定履行承包义务，无论是将承包的工程全部转包给他人，还是以分包的名义将工程肢解后分别转包给他人的，均属违法的转包行为。
　　第三十八条 开标、评标工作应体现公开、公正、公平的原则，严格按照有关程序和规定评定中标单位。评委意见不一致，经协调仍不能确定中标单位时，报市建设行政主管部门裁决。
　　第三十九条 投标单位和评标小组成员对评标结果有异议的，可以向市建设行政主管部门提出书面投诉，并报交易中心备案。市建设行政主管部门应在接到书面投诉5日内将处理意见告知投诉人和交易中心。
　　第四十条 开标、评标场地由交易中心安排，监察部门派人监督开标、评标工作的全过程，具体办法另行制定。
　　第七章罚 则
　　第四十一条 违反本办法第三条规定不进行施工招标的，责令不准开工或停止施工，重新招标，并对建设单位处以工程造价百分之二至百分之三的罚款，对主要责任人追究行政责任。
　　第四十二条 违反本规定第五条，肢解招标工程的，责令其改正，并对建设单位处以分项工程造价百分之二至百分之三的罚款。
　　第四十三条 违反本规定第七条，不通过交易中心和招投标管理机构，擅自组织施工招标的，施工招标无效，并对招标单位处以3万元以上5万元以下的罚款。
　　第四十四条 违反本规定第十条，应实行公开招标的工程不公开招标的，施工招标无效，并对招标单位处以3万元以上5万元以下的罚款。
　　第四十五条 违反本规定第十九条，投标单位弄虚作假，串通陪标，一标多投，哄抬标价，或虚报企业资质等级的，处以5万元以上10万元以下的罚款，六个月内禁止参加施工投标。
　　第四十六条 违反本规定第三十六条和三十七条，承包单位将承包的工程进行转包或违法分包的，责令其改正，处以承包的工程造价百分之二至百分之三的罚款，并视情节轻重责令其停业整顿，降低资质等级或吊销资质证书。
　　第四十七条 市建设行政主管部门、标底审查单位或其他单位的工作人员在施工招标中泄露标底，徇私舞弊、索贿受贿的，由监察部门依法追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　投标人在施工投标中向有关人员行贿或以其他手段谋取不正当利益的，取消投标资格；投标中标的，中标无效；构成犯罪的，依法追究直接责任者的刑事责任。
　　第四十八条 当事人对市建设行政主管部门的处罚决定不服的，可自收到处罚决定书之日起15日内，向市人民政府行政复议机关申请复议；对复议决定仍然不服的，可自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。当事人也可自收到处罚决定书之日起15日内，直接向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议或不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第八章附则
　　第四十九条 本规定由珠海市人民政府负责解释。
　　第五十条 本规定自1999年2月1日起实施。



浙江省宁波市人民政府


宁波市城市建设房屋拆迁管理实施细则
宁波市人民政府



《宁波市城市建设房屋拆迁管理实施细则》已经1999年5月15日市人民政府第8次常务会议修订通过，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 根据《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》），制定本细则。
第二条 凡在本市城市规划区国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，均应遵守《办法》和本细则。
第三条 宁波市房地产管理局及各县（市）和镇海区、北仑区房地产管理局（处），分别为本市及相应的行政区域内的房屋拆迁主管部门，履行下列职责：
（一）贯彻执行有关房屋拆迁管理的法律、法规、规章和政策；
（二）对拆迁单位进行资格审查，核发房屋拆迁资格证书；
（三）发布房屋拆迁有关事项的通知；
（四）审核拆迁方案，核发拆迁许可证；
（五）裁决拆迁争议，查处房屋拆迁中的违法行为；
（六）指导、协调、检查、监督拆迁工作。

第二章 拆迁管理一般规定
第四条 从事房屋拆迁工作的单位，应当具备拆迁单位的资格条件，取得房屋拆迁资格证书。
海曙区、江东区、江北区（以下简称三区）的拆迁单位，由宁波市房地产管理局进行资格审查后核发房屋拆迁资格证书。
各县（市）和镇海区、北仑区的拆迁单位，由当地房地产管理局（处）进行资格初审，报宁波市房地产管理局审查后核发房屋拆迁单位资格证书。
第五条 房屋拆迁按下列程序办理：
（一）建设单位或个人（以下简称建设单位）持建设项目批准文件、建设红线图，委托拆迁单位进行房屋拆迁调查，拟定房屋拆迁范围，向拆迁主管部门提出拆迁立项申请，拆迁主管部门审核后同意拆迁立项的，发布《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》；
（二）建设单位与拆迁单位签订委托拆迁合同，建设单位将拆迁费用解缴到拆迁单位项目专户储存；
（三）建设单位和拆迁单位持建设用地规划、建设用地批准文件及拆迁方案、委托拆迁合同向拆迁主管部门报送《房屋拆迁申请表》，拆迁主管部门审查后对符合条件的核发拆迁许可证，发布拆迁公告；
（四）拆迁单位根据拆迁公告，在拆迁地段公布有关签订拆迁协议、停水停电时间等实施拆迁事宜的通告；
（五）拆迁人委托拆迁单位与被拆迁人签订拆迁协议，被拆迁人应在规定的搬迁期限内完成搬迁；搬迁期限届满后，由拆迁单位对房屋实施拆除。
第六条 从拆迁通告规定的签订拆迁协议之日起至停水停电时的搬迁期限，根据被拆迁人的户数确定：300户以下的不超过90日、300户以上至500户不超过100日、500户以上至1000户不超过110天、1000户以上不超过120日。
个别建设项目，经市、县（市）和镇海区、北仑区人民政府批准可对搬迁期限予以调整。
第七条 拆迁当事人经协商达不成协议，需申请拆迁主管部门裁决的，应当提交裁决申请书及其副本。裁决申请书应当载明下列内容：
（一）申请人及被申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址等（法人的名称、地址、法定代表人姓名）；
（二）申请裁决的要求和理由；
（三）申请裁决的有关证据材料；
（四）申请的日期。
拆迁主管部门应当自收到裁决申请之日起5日内作出是否受理的决定。作出不予受理决定的，应当告知申请人不予受理的理由。
拆迁主管部门对受理的拆迁争议，应在20日内作出裁决，并制发拆迁裁决书。情况复杂的，可适当延长裁决时间。
第八条 被拆迁人在房屋拆迁公告规定或拆迁主管部门裁决的搬迁期限内无正当理由拒绝搬迁的，由市、县（市）和镇海区、北仑区人民政府作出限期搬迁的决定。被拆迁人在限期搬迁决定规定的期限内仍未搬迁的，由拆迁主管部门申请人民法院强制执行，或由市、县（市）和镇海区
、北仑区人民政府责成房地产管理局（处）等有关部门实施强制拆迁。
第九条 市、县（市）和镇海区、北仑区人民政府责成房地产管理局（处）等有关部门实施强制拆迁的，被拆迁人所在单位和房屋所在地的公安、工商行政、街道办事处、居委会等部门和单位应当派人协助强制拆迁。
强制拆迁的过程和拆迁的财物，拆迁工作人员应当记入笔录，笔录由拆迁工作人员、被拆迁人和协助拆迁人员及其他参加拆迁的人员签名或盖章。被拆迁人拒不到场的，不影响强制拆迁的实施。
强制拆迁的费用由被拆迁人承担。
第十条 拆迁私有出租以及闲置房屋，所有人不在房屋拆迁范围地段内居住的，拆迁单位应当向所有人发出私房拆迁通知书。所有人应当在接到通知书的20日内（所有人在境外的可延长至60日），提交房屋产权等有关证件，提出拆迁补偿的书面意见。无正当理由逾期不作答复、不
办理手续的，按不作产权调换处理。所有人无法通知到的，拆迁人和拆迁单位向公证机关办理证据保全后，经拆迁主管部门审核，可实施房屋拆迁，对出租房屋，按达不成租赁关系的有关规定处理。
拆迁依法代管、无主代管房屋，拆迁人和拆迁单位向公证机关办理证据保全公证后，对被拆房屋按重置价格结合成新再增加150％计算拆迁补偿金。
第十一条 拆迁依法设有抵押权的房屋，抵押人、拆迁单位应当分别通知抵押权人。抵押人和抵押权人确定债务清偿事宜后，方可办理拆迁补偿安置有关事宜。抵押人和抵押权人在拆迁公告规定的期限内对清偿债务未能达成协议的，由拆迁单位参照《办法》第十五条规定实施拆迁。
第十二条 对住宅用房的被拆迁人，公安、教育、邮政、电信、供水、供电等部门，应及时办理和安排户口迁移、子女转学转托、信件投递、电话移机以及用水、用电等事宜。

第三章 住宅用房拆迁
第十三条 《办法》所称的原住房使用面积是指住房中分户门内可供使用的净面积。
住房使用面积的认定和计算规则见本细则附件。
第十四条 《办法》第二十二条及本细则规定的住房可安置使用面积折算成可安置建筑面积，按1∶1．4折率计算。
第十五条 拆迁三区住宅用房，被拆迁人选择自选安置的，可在三区范围内自行选购下列住宅用房：
（一）已经市建设行政主管部门综合验收合格，并取得产权预登记备案卡，销售建筑面积已经房产登记发证机关核定的商品住宅；
（二）已取得商品房预售许可证和产权预登记备案卡的预售商品住宅；
（三）已经领取房屋所有权证和国有土地使用权证的住宅。
个别市政公用设施或公益事业建设项目，经市人民政府批准，也可由拆迁人在一定范围内提供房源供被拆迁人选购住房，或由被拆迁人在本条第一款第（三）项规定的范围内自行选购住房。
第十六条 被拆迁人选购住房中发生买卖纠纷的，应当按照房屋买卖有关规定处理，不得因此拖延搬迁时间。
第十七条 被拆迁人选择自选安置或选择直接安置并购买安置住房的，其以折算购房资金购买或以安置地段基本造价购买住房，可免缴契税。
第十八条 拆迁单位应当根据自选安置被拆迁人所订立的商品房销售合同或房屋买卖合同，将自选购房资金支付给住房出售方，由住房出售方出具发票或由市、县（市）和镇海区、北仑区房地产交易所代开发票（下同）。被拆迁人选购预售商品住宅的，拆迁单位应在被拆迁人搬迁完毕
后，方可将全部自选购房资金支付给住房出售方。拆迁单位不得将自选购房资金直接交付给被拆迁人，被拆迁人不得将自选购房资金用于购买安置住房以外的其他用途。
被拆迁人实际支付的购房资金超过自选购房资金的，超过部分由被拆迁人在购房时直接交付给住房出售方，住房出售方应当出具发票。
被拆迁人按不低于本细则第二十九条规定的自选安置低限标准购房后，自选购房资金有结余的，三区按结余资金60％的标准，各县（市）和镇海区、北仑区按当地人民政府规定的标准，在被拆迁人住房搬迁完毕后，由拆迁单位直接折算给被拆迁人。
房屋拆迁前，被拆迁人已购买不低于本细则第二十九条规定的自选安置低限标准的预售商品住宅，至拆迁协议签定之日其尚未付清全部房款的，可与拆迁人在拆迁协议中约定将自选购房资金用于支付预售商品住宅房款。还清房款后自选购房资金有结余的，按本条第三款规定办理。
第十九条 选择自选安置的被拆迁人，应按拆迁公告规定的搬迁期限予以搬迁。如自选住房未能在搬迁期限内交付使用的，被拆迁人应自行解决过渡用房，拆迁人不给予过渡补贴费和二次搬家补贴费。被拆迁人在过渡期间，应凭拆迁协议向过渡用房所在地的公安派出所、街道、居委会
申报临时户口、暂住、计划生育登记，遵守有关社会治安、计划生育管理的规定。
选择自选安置的被拆迁人，因未能在搬迁期限内选定住房或要求将原自选安置改作直接安置的，由拆迁人和拆迁单位在指定房源中予以安置。
第二十条 根据《办法》第三十三条规定，三区住宅用房的被拆迁人按《办法》和本细则有关规定购买安置住房或实行产权调换的，被拆迁人应按其可安置建筑面积乘以安置住房基本造价的2％，拆迁人应按被拆迁人可安置建筑面积乘以安置住房基本造价的20％，解缴公用部位和共
有设施设备的维修基金（以下简称维修基金）。
被拆迁人确定购买或调产安置住房后，拆迁单位应代拆迁人向安置住房所在地的房管部门解缴维修基金；被拆迁人在办理安置住房入住手续时，向当地房管部门解缴维修基金。
维修基金由当地房管部门统一汇集后解入市住房资金管理中心维修基金专户。住房公用部位和共有设施设备的养护维修按市有关规定办理。
第二十一条 《办法》所称私有自住用房，是指所有人本人或其直系亲属居住使用的住房。
由直系亲属居住使用的住房，经所有人书面同意，可由使用人选择自选安置或直接安置。
第二十二条 《办法》所称私有闲置住房，是指所有人在被拆迁房屋所在地无常住户口或虽有常住户口，并非实际居住使用的住房。
出租（出借）的私有住宅用房，其承租（借住）人不符合《办法》第三十四条规定的使用人条件的，拆迁时按私有闲置住房对待，对该承租（借住）人不予安置补偿。
第二十三条 拆迁私有住房，对仅拥有公用部位面积的所有人，不能选择自选安置或直接安置，对被拆除的公用部位面积按《办法》第二十九条规定的作价补偿标准，由拆迁人予以作价补偿。
第二十四条 根据《办法》第三十条第二款规定，拆迁三区应发还产权并予以腾退归还落实政策的私有住房用房，对使用人的安置，适用《办法》第二十二条、第二十四条规定，但使用人实行自选安置时自选购房资金有结余的部分不予折算。使用人在拆迁原址以外另有公有住房，或公
有住房已按房改政策购买的，对使用人按原住房的使用面积易地直接安置直管公有住房。所有人要求实行产权调换的，按照《办法》第二十六条、第二十七条规定办理。所有人不作产权调换的，按照《办法》第二十九条规定的作价补偿标准，由拆迁人予以作价补偿。
第二十五条 根据《办法》第三十条第二款规定，拆迁三区带户发还产权并继续保持租赁关系落实政策的私有住宅用房的，按下列规定办理：
（一）对使用人的安置，按照本细则第二十四条有关规定办理。
（二）所有人要求产权调换并选择自选安置的，其自选调产住房的折算购房资金按《办法》第二十二条规定计算，自选调产住房价格按四类地段砖混二等商品房平均价格的40％计算，自选调产购房款在折算购房资金中核减，核减后的资金额度为拆迁人应当提供给所有人的自选购房资
金。被拆旧房按重置价格结合成新作价补偿，被拆旧料归拆迁人所有。
（三）所有人要求产权调换并选择直接安置的，其易地调产住房可增加的使用面积标准适用《办法》第二十一条第一款的规定。调产新房建筑面积与可安置建筑面积相等部分，新房按安置地段商品房价格的40％，旧房按重置价格结合成新，结算差价；调产新房建筑面积大于可安置建
筑面积的部分，按安置地段的商品房价格结算；旧房建筑面积大于新房建筑面积（减去易地安置可增加的面积）部分，系砖混、钢混结构的按重置价格结合成新再增加100％，其他结构按重置价格结合成新再增加200％结算。
（四）所有人不作产权调换，被折旧房系砖混、钢混结构的按重置价格结合成新再增加100％作价补偿，其他结构按重置价格结合成新再增加200％作价补偿，补偿后不再安置住房。
第二十六条 拆迁三区不涉及私房落实政策的其他私有出租（出借）住房，已经当地房管部门办理房屋租赁登记的，租赁双方应当按租赁合同的约定自行处理好租赁关系；租赁合同对遇城市房屋拆迁时租赁关系处理未作约定且双方未能自行处理好租赁关系的，按下列规定办理：
（一）符合《办法》第三十四条规定的使用人，可按《办法》第二十二条规定实行自选安置或按《办法》第二十四条第（三）项规定购买直接安置住宅用房，其易地安置可增加的使用面积标准适用《办法》第二十一条第二款规定。如可安置使用面积低于本细则第二十九条规定的低限标
准的，按低限标准予以安置。对使用人自选购房资金有结余的部分不予折算。
（二）使用人不按第（一）项规定实行自选安置或购买直接安置住房的，按本细则第二十九条规定的直接安置低限标准作易地直管公有住房安置。
（三）所有人要求调产并选择自选安置的，其易地安置可增加的使用面积标准适用《办法》第二十一条第一款规定。自选调产住房的折算购房资金按《办法》第二十二条规定计算，自选调产住房价格按四类地段砖混二等商品房平均价格的60％计算。自选调产购房款在折算购房资金中
核减，核减后的资金额度为拆迁人应当提供给所有人的自选购房资金。被拆旧房按重置价结合成新作价补偿，被拆旧料归拆迁人所有。
（四）所有人要求调产并选择直接安置的，其易地调产住房可增加使用面积标准按《办法》第二十一条第一款规定办理。调产新房建筑面积与可安置建筑面积相等的部分，新房按安置地段商品房价格的60％，旧房按重置价格结合成新，结算差价；调产新房建筑面积大于可安置建筑面
积的部分，按安置地段的商品房价格结算；旧房建筑面积大于新房建筑面积（减去易地安置可增加的面积）部分，系砖混、钢混结构的按重置价格结合成新再增加50％，其他结构按重置价格结合成新再增加100％结算。
（五）所有人不作产权调换的，被拆旧房系砖混、钢混结构的按重置价格结合成新再增加50％作价补偿，其他结构按重置价格结合成新再增加100％作价补偿，补偿后不再安置住房。
私有出租（出借）住房拆迁时，被拆迁人尚未办理房屋租赁登记手续的，在依法补办租赁登记手续后按前款规定办理。
第二十七条 《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布前，人民法院对私有出租（出借）房屋使用权纠纷虽已作出限期归还房屋使用权判决，但至拆迁公告公布之日限期归还的期限未满或期限已满尚未执行或执行未果的，仍按出租（出借）私房有关规定办理。
第二十八条 拆迁已按房改成本价或按房改综合价、标准价购买并按房改成本价作了衔接补购的自住住宅用房，对所有人的拆迁安置补偿办法，按《办法》第二十六条、第二十七条、第二十八条规定办理。
拆迁按房改标准价购买但未按房改成本价衔接补购的自住住宅用房，被拆迁人要求按《办法》第二十六条规定选择自选安置或按《办法》第二十八条规定改作直管公有住房易地直接安置的，其被拆旧房按重置价格结合成新的作价补偿款，按被拆迁人和产权单位的产权比例分配。被拆迁
人要求按《办法》第二十七条规定实行产权调换并选择直接安置的，应按拆迁时房改成本价和售房政策在拆迁公告规定的搬迁期限内办妥衔接或补购手续；被拆迁人逾期未办理的，视作放弃产权调换。
第二十九条 三区住宅用房使用人选择自选安置与直接安置的可安置使用面积应不低于下列标准：
（一）自选安置的使用面积为33平方米或人均11平方米（简称自选安置低限标准）；
（二）直接安置的使用面积为28平方米或人均9平方米（简称直接安置低限标准）。
前款规定的可安置使用面积低限标准，不适用私有闲置住房、出租（出借）私房的所有人或在三区范围另有住房的被拆迁人的拆迁安置。
各县（市）和镇海区、北仑区的可安置使用面积低限标准，由各县（市）和镇海区、北仑区人民政府规定。
第三十条 拆迁时三区住宅用房使用人可安置使用面积低于本细则第二十九条规定的低限标准的，视为居住困难户，按下列办法予以安置：
（一）居住困难户选择自选安置的，在按《办法》第二十二条规定计算自选购房资金时，其可安置使用面积按自选安置低限标准使用面积折算成的建筑面积计算，但对自选购房资金的结余部分不予折算；
（二）居住困难户选择直接安置的，按直接安置低限标准使用面积作直管公有住房直接安置。如要求按安置地段基本造价购买安置住房的，其购买安置住房建筑面积，可按自选安置低限标准使用面积折算成的建筑面积计算，超过部分应按商品房价格购买。
第三十一条 根据《办法》第二十五条规定，按原住房使用面积易地作公有住房直接安置，三区公有住房使用人原住房为砖混二等及砖混二等以上结构成套房的，可按原住房使用面积再增加10％。
前款直接安置中，单位自管公有住房所有人要求保留产权或不作产权调换的，按《办法》第二十四条第（二）项规定办理。
第三十二条 根据《办法》第二十五条的规定，按原住房的使用面积易地直接安置的公有住房使用人，原住房使用面积加上拆迁原址以外另有公有住房或已按房改政策购买的住房使用面积，低于可安置使用面积低限标准的，按低限标准予以安置，但其拆迁原址以外另有的公有住房或已
按房改政策购买的住房，按重置价格结合成新由拆迁人对所有人作价补偿后，住房产权归拆迁人所有。
对使用人按原住房的使用面积直接安置，直接安置的面积小于直接安置房源住房面积的，使用人应按安置地段的商品房价格扩房安置，扩房安置部分住房的产权处理等有关事宜按本细则第三十五条有关规定办理。使用人不扩房安置的，不予直接安置住房，但应根据其原住房使用面积折
算成建筑面积，按四类地段砖混二等商品房平均价格的45％，由拆迁人发给安置补贴费。
本细则第二十四条、第二十五条规定的落实政策私房使用人在拆迁原址以外另有公有或房改住房的，适用本条规定。
第三十三条 对住宅用房被拆迁人“户”的认定，按下列规定办理：
（一）租住直管公有住宅用房的，以租赁合同为单位认定；
（二）租住单位自管公有住宅用房的，以单位住房安排调整时，房地产管理部门批准文件的住户名单为单位认定；
（三）租住涉及落实政策私房的，以房地产管理部门落实政策通知单认定的使用人为单位认定。租住其他私房的，以经房地产管理部门登记备案的租赁合同为单位认定；
（四）私房自住的，一般按房屋所有权证为单位认定。《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》发布前，被拆迁人常住户口分立，实际居住，互不穿房可自然分割，各自独立生活，有可供使用的厨房或拼用厨房，可按分立户口认定。被拆迁人在本市另有公房或已按房改政策购买住房的，
不作分户认定；
（五）居住成套住房的，按一户认定；
（六）在房屋拆迁范围内，使用人以同一户名（含夫妻双方及未满18周岁的子女）既租住公房又租住或有自住私房的（含落实政策私房），合并计算原住房使用面积后作一户认定。
第三十四条 按《办法》和本细则规定，购买安置住房、实行产权调换以及自行出资增加安置面积的被拆迁人，可凭拆迁安置协议，提取其在职工住房公积金帐户内的存储余额，并可申请职工住房公积金贷款。
第三十五条 对根据《办法》和本细则有关规定，作易地直接安置直管公房的使用人，如因安置住房套型和房源限制减少可安置使用面积的，拆迁人应根据其减少的可安置使用面积折算成建筑面积，三区按四类地段砖混二等商品房平均价格45％，各县（市）和镇海区、北仑区按当地
人民政府规定的标准给予安置补贴费；如房源许可，使用人要求就近上靠安置的，其就近上靠的使用面积不超过3平方米（含3平方米）部分折算成建筑面积，按安置地段商品房价格的45％购买，超过部分按安置地段商品房价格购买，其购买部分产权归个人所有。安置住房所在地房管部
门与使用人办理安置住房租赁手续时，在《宁波市国家直管公房住宅租赁合同》补充条款栏加注个人所有的面积数。个人所有的面积部分不需缴住房租金和住房保证金，但需按私房标准缴纳住房维修费。使用人按房改政策购买该套住房时，个人所有的面积部分不需购买。
第三十六条 作公有住房直接安置的使用人，一般不予分套安置。使用人要求分套安置的，按该户可安置使用面积分套安置。分套后各套使用面积之和不足或超过可安置使用面积的处理办法，按本细则第三十五条有关规定办理。
第三十七条 公有住宅用房使用人经房地产管理部门批准，将租用的公有住宅用房改作使用人自己经营非住宅用房的，其经批准的非住宅用房部分的经济补偿金计算和支付办法，按本细则第三十八条、第三十九条第一款规定办理，拆迁人还应按《办法》第四十六条规定给予使用人非住
宅拆迁的经济补贴和经济补偿。使用人住宅用房可安置使用面积按原住宅用房使用面积减去已改作非住宅用房面积的剩余使用面积，加上《办法》第二十一条规定的易地安置可增加的使用面积计算。如可安置使用面积低于低限标准的，应对原住宅用房使用面积，按可安置使用面积低限标准
的要求，扣除住宅用房使用面积后再作非住宅用房补偿。不作扣除的，对使用人要求增加住宅用房安置面积的部分，应按商品房价格结算。
公有住宅用房使用人经房地产管理部门批准，将租用的公有住宅用房商借给他人作非住宅用房的，拆迁时，拆迁人对商借人不予安置补偿。对使用人商借给他人作非住宅用房的部分，拆迁人应对使用人按前款规定计算和支付经济补偿金，但不予发给非住宅拆迁的经济补贴和经济补偿。
使用人住房可安置使用面积按原住宅用房使用面积减去商借给他人作非住宅用房面积的剩余使用面积，加上《办法》第二十一条规定的易地安置可增加的使用面积计算。如可安置使用面积低于低限标准的，按前款规定办理。

第四章 非住宅用房及其他拆迁
第三十八条 拆迁非住宅用房经济补偿金的标准由市、县（市）和镇海区、北仑区物价管理部门和房地产管理部门测定，报同级人民政府批准后公布。
被拆迁人在取得经济补偿金一年时间内，以经济补偿金建造非住宅用房的，不计投资方向调节税；购买非住宅用房的，可免缴投资方向调节税和契税。
第三十九条 拆迁三区按市物价局和房地产管理局规定的租金标准租赁的直管公有非住宅用房，租赁双方不再保持租赁关系的，按下列规定支付经济补偿金：
（一）市政公用设施、公益事业建设项目的经济补偿金，按使用人得60％、所有人得40％的比例支付。
（二）非市政公用设施、公益事业建设项目的经济补偿金，按使用人、所有人各得50％的比例支付。
拆迁除前款规定外的其他公有非住宅出租用房，租赁双方不再保持租赁关系的，按下列规定支付经济补偿金：
（一）直管公有非住宅用房或经房地产管理部门登记备案的单位自管公有非住宅用房，其租赁合同中对遇城市房屋拆迁租赁关系处理有约定的，从其约定；未作约定的，其经济补偿金支付办法按本条第一款规定办理。
（二）租赁双方未签订书面租赁合同，或租赁合同未向房地产管理部门登记备案的，租赁双方应向房地产管理部门补办租赁登记手续，并按有关规定补缴税费后方可办理拆迁补偿手续。
第四十条 《办法》所称私有非住宅用房，是指私人原按非住宅用房审批建造或购买，房屋所有权证记载房屋设计用途为非住宅，列入拆迁时实际作非住宅使用的房屋。
列入拆迁时停业闲置实际未作非住宅用房使用，或改作住宅用房使用的，可按相应经济补偿金的80％和设施经济补偿的60％予以补偿，但不按《办法》第四十六条第一款规定计发经济补贴。
第四十一条 所有人经房地产管理部门批准，将私有住房全部改作非住宅用房，自己合法经营或出租（出借）供他人实际作非住宅用房的，视作非住宅用房，由拆迁人对所有人和使用人分别支付经济补偿金和《办法》第四十六条规定的经济补贴以及设施经济补偿。
所有人经房地产管理部门批准，将私有住宅用房部分改作非住宅用房，自己合法经营或出租（出借）供他人实际作非住宅用房，部分仍作住宅用房的，拆迁时其非住宅用房部分由拆迁人给予经济补偿。住宅用房可安置使用面积按被拆迁人原住宅用房使用面积减去已改作非住宅用房的剩
余使用面积，加上《办法》第二十一条规定的易地安置可增加的使用面积计算。如可安置使用面积低于本细则第二十九条规定的低限标准的，按本细则第三十七条第一款规定办理。
第四十二条 拆迁属单位所有的职工集体宿舍，按照拆迁公有非住宅办公用房使用性质给予相应经济补偿金和设施经济补偿。被拆迁单位在使用经济补偿金时，可按本细则第三十八条第二款规定免缴有关税费。
第四十三条 拆迁非住宅用房，其建筑容积率低于容积率基准值的部分，拆迁人应给予被拆迁人适当的经济补偿，但被拆迁人已经按照土地管理有关规定取得经济补偿的除外。拆迁直管非住宅用房的，该经济补偿按所有人与使用人各得50％的比例分配；拆迁属单位自管的非住宅用房
的，该经济补偿支付给所有人。容积率基准值以及经济补偿的标准由市、县（市）和镇海区、北仑区物价管理部门会同房地产、土地管理部门另行制定。
第四十四条 《办法》第三十八条所称的市政公用设施建设项目，是指经计划、城市建设、财政主管部门专项审批列入市政公用设施项目建设年度计划的道路、桥梁、供水、供热、供电、供气、通讯管网、输变电站、排水泵站、公交场站、环卫、消防、园林绿化等市政公用设施建设项
目。
第四十五条 《办法》第三十八条所称的公益事业建设项目，是指经计划、城市建设主管部门审批的敬老院、福利院、幼儿园、学校、医院、体育馆（场）、图书馆、展览馆、博物馆、文化馆、群艺馆及公共厕所等。
第四十六条 《办法》第四十五条所称的用于公益事业的房屋及其附属物，是指直接用于社会公益事业的非营利性房屋，不包括企事业单位内部附设的教育、医疗、幼托的房屋及其附属物。
公益事业的房屋及其附属物已作为非公益事业非住宅用房的，不适用《办法》第四十五条的规定。
第四十七条 拆迁范围内的违法建筑，超过批准期限的临时建筑，占用道路作临时性经营点、摊位的，均不作安置补偿。
前款所列房屋及其附属物，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除。逾期未拆除的，由有关部门依法拆除，或申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第四十八条 三区列入市人民政府批准的危房、积水地段专项搬迁项目，对住宅用房被拆迁人实行易地四类及以远地段定点自选安置或直接安置。被拆迁人可安置使用面积的计算、实行自选安置的资金结算和购买直接安置住房的办法、住房拆迁安置的有关价格和费用等均按《办法》和
本细则及其他有关规定办理；对非住宅用房的被拆迁人，按照市政公用设施建设项目的补偿标准给予经济补偿。
第四十九条 拆迁安置用房的基本造价、被拆房屋的重置价格、住宅自选安置的自行车房补贴金额、住宅搬家补贴费标准及有关的补偿费用由市、县（市）和镇海区、北仑区物价管理部门和房地产管理部门测定公布，报同级人民政府备案。
第五十条 拆迁城郊结合部国有土地夹杂部分集体土地的房屋及其附属物的，其拆迁安置补偿办法，按《办法》和本细则规定办理。
第五十一条 拆迁本市城市规划区内国有土地上三区下辖的乡镇的房屋及其附属物的，其安置补偿办法由三区人民政府参照《办法》和本细则有关规定制定，报市人民政府批准后实施。
第五十二条 本细则具体应用中的问题由市房地产管理局负责解释。
第五十三条 本细则自发布之日起施行。本细则施行前已领取拆迁许可证的，仍按原规定执行。

附件：住房使用面积认定和计算规则
第一条 住房中分户门内可供使用的净面积，包括卧室、什物间、客厅、厨房、卫生间、阁楼、阳台、房间内走道等，不包括外走道、楼梯、中堂间等公用附属面积及自行车房面积。
第二条 公有住房使用面积按租赁合同记载的使用面积认定，私有住房使用面积按房管部门的房屋图纸记载面积认定；当事人对记载面积有争议的，按当事人和房管部门工作人员实际丈量面积认定。
第三条 公有住房使用人或私有住房被拆迁人，未经有关部门批准擅自改建、扩建的住房面积，不得作为原住房使用面积认定。
第四条 住房使用面积按下列规则计算：
（一）住房使用面积按房屋室内净面积计算，墙身厚度以下列标准扣除：
墙身厚度 每边扣除（厘米）
1砖半 18
1砖 12
3／4砖 9
1／2砖 6
1／4砖 3
龙骨墙泥满墙 3
墙面有粉刷的，每边加扣2厘米。
（二）木结构住房，墙边有护壁板的量至护壁板，无护壁板的量至墙边。承重木柱全露的，每根扣除0．1平方米；半露的每根扣除0．05平方米。
（三）厨房、卫生间二户以上合用的，其使用面积根据租赁合同记载面积认定。合用（拼用）面积租赁合同未作记载的，由原使用人提出申请，管理部门（直管公有住房由当地房管部门）出具房号、分摊面积证明，拆迁单位核对后予以认定。
（四）阁楼（指原铺有承重搁栅、楼板的低矮小楼），高度在2．2米（含）以上部分按水平面积计算使用面积；2．2米以下1．7米（含）以上部分按二分之一计算使用面积；1．7米以下部分不计算使用面积。
（五）壁橱按其所占的室内净面积计算使用面积。户内楼梯按其水平投影面积的二分之一计算使用面积。独用的楼梯洞按其楼梯水平投影面积的六分之一计算使用面积。
（六）独用封闭式阳台、挑廊按其净面积二分之一计算使用面积；敞开式的阳台、挑廊按其净面积三分之一计算使用面积。成套住房一楼无阳台的，视作同幢同户型有阳台设施的住宅用房计算其原住房使用面积及安置使用面积，但其租金计算仍按有关规定办理。
（七）晒台（指设有固定楼梯并有女儿墙或栏杆的上人屋面）、院子、天井一律不计算使用面积。
（八）计算长度统一以米为单位，取二位小数；面积以平方米为单位，取一位小数。允许误差，边长不超过±5‰，面积不超过±1％。



1999年5月31日