江苏省南京市人民政府


南京房屋安全管理办法

政府令第194号



　　《南京市房屋安全管理办法》已经２００１年３月２１日市政府常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　王宏民
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二００一年四月二日


　　第一条 为加强房屋安全管理，保障房屋安全使用，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市市区范围内国有土地上已建成且已投入使用的各类房屋的安全管理。包括对房屋及其附属物进行安全检查，鉴定、修缮和危房治理等管理活动。

　　第三条 房屋安全管理应当遵循定期检查、规范使用、科学鉴定、防治结合的原则。

　　第四条 南京市房产管理局是本市房屋安全管理的行政主管部门。区房产行政管理部门按照规定职责，负责辖区内的房屋安全管理工作。
　　建委、建工、规划、劳动、质量技术监督、公安、物价等部门应当按照各自职责，协同主管部门做好房屋安全管理工作。

　　第五条 房产行政管理部门应当加强对房屋安全的监督检查，依法建立健全房屋安全管理的各项制度。
　　任何单位和个人有权对危害房屋安全的行为进行举报。房产行政管理部门应当依法查处，并负责将处理结果答复举报人。
　　房屋产权人或物业管理单位，应当建立健全房屋安全管理档案，定期进行房屋安全检查，消除房屋安全>患，并将房屋完损状况及处理措施报送房产行政管理部门备案。

　　第六条 房屋产权人或使用人应当正确使用房屋，依法维护房屋给水、排水、供电、供气、防雷、暖通、电梯、消防、锅炉、通汛等设施的使用安全。保持房屋原有结构的整体性、抗震性，并不得影响>邻房屋的安全。

　　第七条 房屋使用过程中发现有安全>患的，房屋产权人应当持有关证明文件和房产资料，向市房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定。房屋产权人不申请的，可由房屋使用人申请鉴定。
　　市房屋安全监定机构应当在收到申请后的15个工作日内，出具安全鉴定报告，加盖南京市房屋安全鉴定专用章。

　　第八条 被鉴定为危险房屋的，市房屋安全鉴定机构应当向申请人发出危险房屋通知书，危险房屋的产权人或使用人应当按危险房屋通知书的要求进行治理。
　　异产>连危险房屋的各所有权人，应当按照国家对异产>连房屋管理的有关规定，共同履行治理责任。

　　第九条 超过合理使用年限的房屋需要继续使用的，房屋产权人应当委托具有相应资质的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固，维修等措施，重新界定使用期。

　　第十条 建设工程施工可能影响相邻房屋结构安全的，建设单位应当委托市房屋安全鉴定机构对相邻房屋进行安全鉴定。

　　第十一条 从事房屋租赁、买卖、抵押、交换等活动，法律、法规和规章对房屋安全有要求的，当事人应当向有关管理部门提交房屋全鉴定报告。
　　房屋产权人出租、出售危险房屋的，应当告知对方当事人，双方当事人应当在合同中对危险房屋的治理作出约定。

　　第十二条 房屋安全鉴定应当严格执行国家颁发的专业技术标准、规范和规程。
　　从事房屋安全鉴定工作的人员，应当具备相应的专业技术职称，并经市房屋安全行政主管部门资格审查合格，取得鉴定资格证书后，方可上岗。

　　第十三条 房屋使用中禁止下列行为：
　　（一）拆除承重墙；
　　（二）拆除、破坏承重的梁、板、柱；
　　（三）降低底层室内标高建造地下室或半地下室；
　　（四）法律、法规规定的其他禁止行为。

　　第十四条 房屋装饰装修过程中，不得擅自变动房屋建>主体和承重结构。有下列情况之一的，房屋产权人应当持房屋安全鉴定机构审定的房屋结构安全装修方案，向市房屋安全行政主管部门提出核准申请：
　　（一）在承重墙上开门、开窗或扩大承重墙的门、窗洞口；
　　（二）拆除或部分拆除非承重墙体；
　　（三）在楼地面、屋顶、阳台砌>或安放承重物体，明显加大荷载的。

　　第十五条 房屋产权人申请核准时，应当提交下列材料：
　　（一）房屋权属证明文件；
　　（二）原设计单位或具有相应资质条件的设计单位提出的装修设计方案；
　　（三）实行物业管理的，应当出具物业管理企业签署的意见。
　　市房屋安全行政主管部门应当在收到申请之日起的20个工作日内，给予书面答复，对满足房屋结构安全要求的，核发房屋装饰装修方案安全核准书。
　　房屋装饰装修申请人持核准书，向有关建设管理部门办理报建手续，领取施工许可证后，方可施工。

　　第十六条 从事房屋修缮的施工单位，应当向市房屋安全行政主管部门申请办理资质登记，并按照核准的资质等级承接修缮业务。
　　已取得建>业企业资质的施工单位，从事房屋修缮业务的，应当向市房屋安全行政主管部门办理备案手续。

　　第十七条 房屋产权人或使用人发现白蚁蚁情，应当按规定向白蚁防治管理机构报告，并委托有白蚁防治资质的单位进行灭治。

　　第十八条 违反本办法第十三条规定，在装修过程中房屋产权人、使用人擅自变动房屋建>主体和承重结构的，由市房屋安全行政主管部门或其委托的机构责令改正，处以5万元以上10万元以下罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第十九条 违反本办法第十五条规定，未领取房屋装饰装修方案核准书，擅自进行装饰装修的，由市房屋安全行政主管部门或其委托的机构责令改正，处以1千元以下罚款。

　　第二十条 违反本办法第十六条规定，擅自从事房屋修缮业务的，由市房屋安全行政主管部门或其委托的机构责令改正，处以5千元以下罚款。

　　第二十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。

　　第二十二条 市房屋安全鉴定机构出具鉴定报告内容不真实，给当事人造成经济损失、人身伤害的，应当依法承担相应的赔偿责任。

　　第二十三条 房屋安全管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条 市房屋安全鉴定机构应当严格按照物价部门核准的标准收取安全鉴定等有关费用。

　　第二十五条 本办法由南京市房产管理局负责解释。

　　第二十六条 本办法自发布之日起施行。市属四县可参照执行。南京市人民政府一九九六年十月二十九日发布的《南京市城镇房屋安全管理办法》同时废止。





行政行为在合理与合法中夹缝生存

????从2003年司法考试卷四第八题试题谈起

……夏立彬…..


｛试题｝案情：某市为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序，决定出台一项新举措，由交通管理部门向市民发布通告，凡自行摄录下机动车辆违章行驶、停放的照片、录像资料，送经交通管理部门确认后，被采用并在当地电视台播出的，一律奖励人民币200元—300元。此举使许多市民踊跃参与，积极举报违章车辆，当地的交通秩序一时间明显好转，市民满意。新闻报道后，省内甚至外省不少城市都来取经、学习。但与此同时，也发生了一些意想不到的事：有违章驾车者去往不愿被别人知道的地方，电视台将车辆及背景播出后，引起家庭关系、同事关系紧张，甚至影响了当事人此后的正常生活的；有乘车人以肖像权、名誉权受到侵害，把电视台、交管部门告上法庭的；有违章司机被单位开除，认为是交管部门超范围行使权力引起的；有抢拍者被违章车辆故意撞伤后，向交管部门索赔的；甚至有利用偷拍照片向驾车人索要高额“保密费”的，等等。报刊将上述新闻披露后，某市治理交通秩序的举措引起了社会不同看法和较大争议。　　问题：请谈谈你对某市治理交通秩序新举措合法性、合理性的认识。（注意：不能仅就此举引发的一些问题、个案谈具体适用法律的意见）
一、 合理性原则与合法性的内涵及关系
合理性原则与合法性原则是行政法治原则的重要组成部分。合法性原则是指行政权的存在、行使必须依据法律、符合法律，而不能与法律相抵触。它不仅要求行政机关进行行政活动时应遵循宪法、法律，还要遵循行政法规、地方性法规、行政规章、自治条例和单行条例等。合法不仅要求符合实体法，也要符合程序法。合理性原则是指行政活动内容要客观、适度、符合理性。由于社会、政治和文化不停地发展，为了更好地行使行政权，在此基础上便产生了自由裁量权。在自由裁量权的行使与扩大情况下，合理性原则便运用而生了。
合理性原则与合法性原则都是对自由裁量权行使的限制。但二者之间存在区别：（1）、二者起源不同。合法性原则主要是成文法上演化原则，而合理原则主要是执法、适用法律上演化原则；（2）、二者适用范围不同。合法性原则是全方位适用的，而合理性原则主要适用于自由裁量领域的；（3）、二者的表现方式不同。合理性问题随着国家立法进程的推进，有可能上升到合法性和层次，也就是说某事实问题，在成文确定前是合理性问题，在成文法确定后便是合法性问题了。从而言之，合理性原则是属于合法性原则的范畴。
　　二、对某市加强道路交通管理行为的举措的思考
某市为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序，作出一项新举措后，使得交通秩序忽然好转，盈得市民满意。然而万万没想到，交通部门自以为自己做了善事，却引发了社会各界的各种看法与争议。
　　我们毫不犹豫地承认，从现行的法律规定来看，某市交通管理部门的行为的确是与法律相背的。因为我国宪法、民法通则都规定了公民的隐私权、肖像权不受非法侵犯，交通管理部门行使行政权时，应法律规定的情况下自由裁量，而不应超越法律的限制采取适当的措施，除非是为了维护社会秩序和公共利益的需要。从形式上来看，交通管理部门的行为是违法的。
　　看事物应看其正反两面，从正面来讲，该市交通管理部门在主观上犯意，在客观效果上没有产生严重的社会危害后果。从主观动机上来说，交通管理部门是以加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序；从客观社会效果来看，该举措侵犯了隐私权、肖像权等，但是最终它使该市的交通秩序好转，市民满意，这不正是社会秩序和公共利益所需要的吗？说明了该行政决定是客观的、符合理性的。
　　　　本人认为，交通管理部门新举措无疑是一种良性违法行为。所谓良性违法，是指形式上违法，而动机端正和客观效果较好的行为。良性违法行为是法律与社会矛盾之间挤生出来新事物。由于社会现象的丰富多彩，人们的行为犹为林林总总，而法的作用是有局限性，那么法与社会、法与理就会存在着冲突，有的事情合理不合法，有的事情则合法不合理。法律对人的行为和社会关系的调整，难免挂一漏万；法律的调整总是滞后的，而社会的发展则是走在立法的前面的。无论人们如何超前立法，也不可能对未来明察秋毫。因此，合理与合法的冲突是难以避免的。
　　对待因合理与合法对立产生的良性违法，我认为应掌握好两个原则：一是容忍，二是尽可能快一点协调解决。
　　容忍是指不要把良性违法混同于恶性违法，不要急于追究违法责任。我们崇尚法治，但绝不奉信“法律万能”。社会秩序的价值、自由是目的，法是手段；道德是基础，法律是保障。某市交通管理部门为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序出台一项新举措，从而交通秩序好转，保障了人的生命权。只是该举措被人们不当利用，侵犯民个人肖像、隐私权，从而简单地将其定性为违法，有悖情理。
对某市交通管理部门的举措行为，我们不能盲目宣传，甚至加以推广，也不能全盘否定。因为我们虽不能坚守“恶法亦法”的信条，可我们也要清醒地意识到，某市交通管理部门行为虽然是形式违法，带来一些不良社会后果，但它也提高社会公众的交通守法意识，规范日益混乱的交通秩序。因此，我们必须采取妥当方法调整该举措，向讲良性发展。

作者单位：浙江省泰顺县人民法院
2004年4月9日
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