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商铺面积存在误差如何处理/杨东律师

时间:2024-07-02 22:02:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9281
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  【案例概况】
  2011年7月11日,季某与某置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买了位于本市某路商铺,建筑面积为335.1平方米的门面房一处,该房屋每平方米6100元,总计2044110元。该合同同时约定,该房产产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内,含3%的房价款由开发商返还给季某,绝对值超出3%的房价款需双倍返还。后季某委托专业机构对门面房进行了测量,实际面积为303.75平方米,面积误差比为9.36%。季某于是将某置业开发有限公司告至法院。
  【律师分析】
  上海房地产律师杨东表示,按照《商品房销售管理办法》的相关规定,不管是商品房、还是商铺的销售时,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在《商品房买卖合同》中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果有约定,则按约定处理,如果未约定的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 注:面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积的乘以100%。
  由此可见,按照相关法律规定,季某有权选择退房,开发商应在提出退房之日起30天内退已付房款及相应利息;季某也有权选择不退房,基于购买产权面积低于实际面积,其误差比为9.36%,在误差3%以内的房价款有开发商退还季某,超过3%的部分房价款则由开发商双倍返还季某。
  【法院判决】
  法院审理后认为,原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示,且不违反法律禁止性规定,为有效合同。根据该合同第五条之约定,原告要求被告依据合同约定返还面积误差比3%内的房价款、双倍返还误差比超过3%的房价款及赔偿经济损失的诉讼请求应予支持。

福建省行政事业性收费管理条例

福建省人大常委会


福建省行政事业性收费管理条例
福建省人大常委会


(1996年5月31日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1996年6月3日公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 收费管理和监督
第三章 法律责任
第四章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强行政、事业性收费管理,规范收费行为,保护公民、法人和其他组织的合法权益,促进廉政建设,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省行政区域内的行政、事业性收费,均适用本条例。
本条例所称行政性收费,是指国家行政机关、司法机关或国家授权行使行政管理职能的组织,在实施社会、经济管理过程中所收取的费用。
本条例所称事业性收费,是指事业单位为社会提供专业服务和管理所收取的费用。
第三条 各级财政、物价主管部门是行政、事业性收费管理工作的主管机关。
各业务主管部门应协同财政、物价主管部门对行政、事业性收费进行监督管理。

第二章 收费管理和监督
第四条 行政性收费项目应由省财政主管部门会同省物价主管部门审批;收费标准,应由省物价主管部门会同省财政主管部门核定。重要收费项目及其标准和财政、物价主管部门的收费项目及其标准应报省人民政府批准。法律、法规或者国务院财政、计划(物价)主管部门及省政府规
章另有规定的,从其规定。
事业性收费项目的设立由省财政主管部门会同省物价主管部门审批,收费标准由省物价主管部门会同省财政主管部门核定。重要收费项目由省财政、物价主管部门报省人民政府批准。
涉及农民负担的行政、事业性收费项目及其标准,事先必须征得省减轻农民负担监督管理部门同意后审批、核定。
第五条 制定地方性法规和政府规章,涉及行政、事业性收费的,起草部门应事先征求财政、物价主管部门的意见。
第六条 国家行政机关、司法机关及国家授权行使行政管理职能的组织在职责范围内的公务活动和行政服务,不得收费。
国家机关不得将行政管理职能转移、分解到所属的经济实体进行有偿服务,也不得利用职权变相收费。
第七条 行政性收费项目必须依照法律、法规或者国务院财政、计划(物价)主管部门的行政规章、省政府规章设置。

行政性收费标准的核定,属于管理性收费的,必须依据特定管理行为的需要,本着取之适度,用之得当的原则核定;属于证照性收费的,必须依据制发证照的工本费用核定;属于资源性收费的,依据国家有关规定核定。法律、法规或者国务院财政、计划(物价)主管部门及省政府的规
章另有规定的,从其规定。
第八条 事业性收费应根据事业发展的需要和提供专业服务及管理所需的成本费用,结合受益程度、受益期限、技术繁简程度,确定合理的收费标准。
第九条 行政、事业性收费项目和标准,法律、法规或者国务院财政、计划(物价)主管部门及省政府的规章有规定的,按规定执行。有法律、法规或者国务院财政、计划(物价)主管部门及省政府的规章依据而又没有具体规定收费项目和标准的,行政性收费应报省财政、物价部门审
批、核定;事业性收费应报省财政、物价部门审批。并按下列规定申报:
(一)在全省范围内收取的,由省业务主管部门提出收费的具体方案,报省财政、物价主管部门;
(二)在地(市)范围内收取的,由地(市)业务主管部门提出收费的具体方案,经地(市)财政、物价主管部门审核、地(市)人民政府同意后,由地(市)财政、物价主管部门报省财政、物价主管部门;
(三)在县(市)范围内收取的,由县(市)业务主管部门提出收费的具体方案,经县(市)、地(市)财政、物价主管部门审核,县(市)、地(市)人民政府同意后,由地(市)财政、物价主管部门报省财政、物价主管部门。
国务院财政、计划(物价)主管部门审批下达或会同有关部门联合下达的行政、事业性收费文件,有关部门结合本省实际提出贯彻意见后,由省财政、物价主管部门转发执行或会同有关部门转发执行。
第十条 行政、事业性收费项目设立所依据的规定已废止或者修改后取消收费项目的,自规定废止或者取消收费规定生效之日起原收费项目、标准同时废止。
第十一条 行政、事业性收费单位被撤销、合并、分设、改变名称的,或者行政、事业性收费项目和标准调整的,收费单位应向原发放收费许可证的部门办理注销、变更手续。未办理变更手续的,不得继续收费。
第十二条 行政、事业性收费主管部门必须适时向社会公布新设、废止、变更的收费项目、标准,接受社会监督。
第十三条 各收费单位在进行行政、事业性收费时,必须持有省物价主管部门统一制发的行政事业性收费许可证(以下简称收费许可证),公开收费项目和标准,并实行亮证收费。
第十四条 行政、事业性收费除国家统一规定的票据外,一律使用省财政主管部门统一制发的行政事业性收费专用票据(以下简称票据)。
第十五条 所有行政、事业性收费的收支,应按收费单位隶属关系纳入同级财政管理,建立和健全财务管理制度,设立收费的专项帐册。
行政性收费要按国家有关法律、法规的规定纳入财政预算管理,实行收支两条线的管理办法。
事业性收费和尚未纳入预算管理的行政性收费,纳入预算外资金管理。
收费资金要严格按规定的开支范围和标准专款专用。
第十六条 各收费单位必须主动接受各级财政、物价主管部门对其行政、事业性收费项目、标准、范围、票证、收支及征收管理工作进行的日常稽查和年度审验。
第十七条 下列行为属违法收费行为:
(一)未经法定程序审批擅自设立收费项目进行收费;
(二)未经财政、物价主管部门审批、核定,擅自扩大收费范围、制定或提高收费标准、提前收费或延长收费期限进行收费;
(三)收费项目已被明令禁止、变更或收费标准调整,仍依据原项目、标准进行收费;
(四)不使用国家或省财政主管部门统一制发的专用票据,或不按规定填写票据;
(五)无收费许可证进行收费;
(六)其他违法收费行为。
公民、法人和其它组织有权拒绝缴纳违法收费。

第三章 法律责任
第十八条 凡违法收费的,其违法所得应如数退还缴费人,无法退还的,由财政、物价主管部门没收上缴国库,并按下列规定予以处罚:
(一)违反本条例第六条规定或有第十七条第(一)项行为的,由省财政主管部门会同省物价主管部门予以取消收费项目,并由财政部门处以20,000元以下的罚款;
(二)有本条例第十七条第(二)、(三)项行为的,由物价主管部门责令纠正,并处以20,000元以下的罚款;
(三)有本条例第十七条第(四)项行为的,由财政主管部门处以15,000元以下的罚款;
(四)违反本条例第十一条规定或有第十七条第(五)项行为的,由物价主管部门责令纠正,并处以15,000元以下的罚款。
第十九条 违反本条例第十三条规定的,由物价主管部门予以警告、责令纠正,拒不纠正的,处以3,000至5,000元的罚款。
第二十条 违反本条例第十四条规定的,由财政主管部门责令纠正,拒不纠正的,处以3,000至5,000元的罚款。
第二十一条 违反本条例第十五条规定的,由财政主管部门按有关法律、法规予以处罚。
第二十二条 违反本条例第十六条规定的,由财政、物价主管部门予以通报批评,并限期纠正;拒不纠正的,由物价主管部门吊销其收费许可证。
第二十三条 对违反本条例规定的违法收费行为,除按本条例规定对收费单位进行处罚外,并由同级或上级监察机关依法追究其法定代表人和直接责任人的行政责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 违法收费单位将违法收取的款项使用开支的,由其法定代表人负责追回;无法追回的,由其法定代表人和直接责任人负责赔偿,所在单位不得以任何形式予以补偿,并由同级或上级监察机关依法追究法定代表人和直接责任人的行政责任。构成犯罪的,由司法机关依法追究
刑事责任。
第二十五条 财政、物价主管部门工作人员不履行职责,玩忽职守、徇私舞弊的,由其主管机关或监察机关予以行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 对阻碍监督管理机关工作人员执行公务的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼,逾期不申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚的行政机关依法申请人民法院强制执行。

第四章 附 则
第二十八条 本条例应用解释权属省人民政府。
第二十九条 本条例自公布之日起施行。1987年9月4日福建省六届人大常委会第二十七次会议批准,1987年10月10日省人民政府发布施行的《福建省行政事业性收费管理规定》同时废止。



1996年6月3日

营口市国有小企业股份合作制改组暂行办法

辽宁省营口市人民政府


营口市国有小企业股份合作制改组暂行办法

(一九九五年十一月二十八日市人民政府发布营政发[1995]53号)


第一章 总则

第一条为适应社会主义市场经济需要,进一步明晰产权关系,完善企业内部激励机制和约束机制,搞活国有小企业,根据《辽宁省城镇企业股份合作制试行办法》,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条本办法适用于我市国有小企业。

第三条国有小企业试行股份合作制的目的是:通过企业购股和职工购股入股方式,置换国有产权,确保国有资产保值增值,实现企业改制转制,探索公有制多种实现形式,促进产业结构调整。

第四条国有小企业改组股份合作制,要保证国有资产不受损失,防止低价甩卖,避免国有资产流失。

第二章 产权界定及国有资产置换

第五条国有小企业改组为股份合作制企业,必须经职工大会或职工代表大会讨论通过,由企业提出申请,征得主管部门同意后,报同级经委批准后实施。

第六条国有小企业必组为股份合作制企业,必须进行清产核资,由具有资格的专职资产评估机构按照《国有资产评估管理办法》,对企业进行资产评估。

第七条国有小企业产权划归企业职工集体所有的部分,不属于国有资产置换范围。

国有小企业租赁经营或承包经营期间的资产增值(不含国家让利和减免税形成的资产),按合同规定留给徂赁承包方的,划归企业职工集体所有。

第八条企业使用的土地要进行单独估价立帐,显化资产价值量,未转睛、抵押和改变用途的,仍按划拨土地使用权使用。

第九条国有小企业改组为股份合作制企业,国有资产出售方须支付给改组企业以下各项费用,并从评估后的企业国有资产中扣留。

(一)改组前企业负担的离、退休职工医疗费,按改组前一年全市或市(县)、区离、退休职工年平均医疗费支出和本企业离、退休职工人数及全市或市(县)区离退休职工平均寿命期15年计算;

(二)工伤、职业病职工医疗费按15年计算;

(三)因公和非因公死亡职工遣属各项补助费按平均10年计算;

(四)改组前列入编外的放第假职工和精神病患者的安置费按实际就业年限计算,按规定在企业提前退休职工安置费按平均5年计算;

(五)改组前参加职工退休养老保险统筹的企业欠缴的退休统筹费,按实扣留;改组前企业未参加职工退休养老保险统筹的,按规定补缴1992年7月1日后的退休统筹费;

(六)按规定其它应从国有资产中扣留的费用。

第十条国有资产置换可采取下列方式:

(一)全额置换。按确定的置换底价,由企业职工出资全额购买;

(二)部分置换。由企业与国有资产管理部门商定,部分由职工出资购买,暂时职工无力购买的部分,留给企业有偿使用,缴纳资产占用费。资产占用费可由双方协商确定,也可与企业税后净利润挂钩。其公式是:资产占用费=净利润/企业资本金*占用国有资本金/2。企业应按协议限期购买其余部分国有资产。

(三)由企业与国有资产管理部门商定,部分由职工出资购买,部分转为股权。转股部分应确定投资主体,以法人股形式投入企业。但国有资产转作法人股部分,一般不应超过企业总股本的30%;

(四)对净资产减扣留后为负值的资不抵债的国有企业,可以实行“零”字出售给该企业全体职工。

第十一条企业职工出资置换国有资产的收入,原则上由国有资产管理部门授权企业主管部门收回,专项流转使用,也可以通过金融机构委托贷款给企业有偿使用三年,利息按银行同期贷款利息计算,利息收入增加专项积累,滚动使用。对确有特殊困难的企业,利息可酌情减免。

第三章 股权转让

第十二条改组后的股份合作制企业,应建立股东名册,股东持股不印制股票,只发给股权证明,不上市流通。法人持有的股权,经批准可在产权市场交易。

第十三条职工个人股不得退股。职发发生调离、除名、辞职、退休、死亡等情况时,经董事会批准,可在企业内部转让股权。

第四章 财税制度

第十四条国有小企业改组为股份合作制企业,原财税关系不变,原企业主管部门仍衽待业管理,企业须按原规定交纳管理费。

第十五条国有资产占用费计入企业成本,其税后利润按下列程序分配:

(一)弥补按规定应在税后弥补的前期亏损;

(二)提取不低于10%的公积金(其公积金达注册资本50%时,可不再提取);

(三)提取盈余公积金;

(四)提取不高于公积金比例的公益金;

(五)分红基金。

第十六条企业发发生亏损按下列顺序承担:

(一)公积金;

(二)盈余公积金;

(三)普通股股本金增值;

(四)职工股本金、法人股股本金共同按比例承担。

前项不足,由后项接续。

第十七条国有小企业改组为股份合作制企业后,企业可自主确定工资总额计划,但须报劳动部门备案。税务部门在计算企业应纳税所得额的工资扣除额时,按标准计税工资扣除。

第十八条个人从股份合作制企业取得的股息、红利收入按下列规定征收个人所得税:

(一)只得股息不分红或只分红利不得股息的,其年股息率(或红利率)不超过15%的所得,免征个人所得税,超过部分按规定征税。

(二)既得股息又得红利的,股息所得按上述规定执行,红利所得按个人所得税法规定执行。

(三)职工个人股息或红利收入用于转增股本部分不计征个人所得税,清算返还这部分股本时按20%的比例税率计征个人所得税。

第十九条国有小企业改组为股分合作制后,原免缴能源交通重点建设基金和预算调节基金的,继续免缴。

第二十条实行股份合作制的国有企业,转制前无所得税 &127;或所得税应交额在10万元以下的,转制后免征所得税2年,免征期满后减半征收所得税3年;转制前应交所得税额超过10万元的,以94年实际应交额为基数,转制后超基数部分免征所得税2年,免征期满后减半征收所得税3年。

改制时净资产为负值或减扣留后为负值的国有企业,可按改制时确认的数额由免征所得税弥补,待负值消除后再享受征所得税2年,免征期满后减半征收所得税3年的优惠。

第五章 企业管理

第二十一条国有小企业改组为股份合作制后,企业生质注册为“股份合作制”,企业凭有关文件、文本到工商管理部门输变更手续。企业注册酱应与企业股本总额一致。企业享有法人财产权,以其全部资产对债务承担责任。股东以其出资额对企业承担责任。

第二十二条国有小企业改组为股份合作制后,要建立股东或股东代表大会,作为企业最高权力机构,选举产生企业的厂长或经理。

第二十三条国有小企业改组为股份合作制后,各项社会事业工作的调整,由所在地人民政府协商解决。

第二十四条国有小企业改组为股份合作制企业后,必须参加职工养老、工作和失业保险,并按规定上缴各项保险基金。

第二十五条国有小企业改组股分合作制后要世实转换经营机制,认真抓好内部配套改革,搞好开发、改造、联合、引进,不断增强自我改造和自我发展能力。

第六章 附则

第二十六条本办法自下发之日起施行。

第二十七条本办法由市经委负责贯彻实施并解释。