解读最新司法解释：谨防土地转让“一土二卖”

张晓达


最近，最高人民法院继“征求意见稿”之后正式发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”），“解释”从司法审判的角度对土地出让、转让以及房地产合作开发中各种合同纠纷的认定以及处理方式做出了明确规定，从“解释”的详细内容来看，根据笔者的经验，解决的都是目前土地交易、房地产合作开发现实中最常见、最典型的纠纷，每一部分条文都具有很强的针对性，非常有价值，值得引起广大房地产业相关人士足够的重视。
相对于房产交易，尤其是商品房的买卖交易，目前对于前期的土地交易，尤其是土地二级市场的买卖交易，缺乏完善的法律制度规范以及相应的行政管理制度，极易出现各种纠纷，此次“解释”的第10条就专门对土地转让中出现“一土二卖”的纠纷时如何处理做出了明确的规定，虽然内容只有短短的一条，但对于土地买家防范购买风险、成功获取所购土地却是至关重要的。

一.“一土二卖”谁能最终获得土地权利

所谓“一土二卖”是指，在土地二级市场中，卖家出于利益考虑或者恶意欺诈预付土地款等原因，将其拥有的土地使用权先后转让给两个或者多个买家，并都与之签订了相应的《国有土地使用权转让合同》。一旦出现前述情况，必将出现纠纷，因为，除非违反有关土地转让方面的禁止性规定（例如：未开发完成总投资的25%以上），否则上述的多份转让合同都是有效的，理论上，每个买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续，以获得所购土地的使用权，但肯定的是，最终只能有一个买家真正获得土地使用权，其他买家都将遭受损失。

在此，我们可以先将“一土二卖”与商品房交易中的“一房二卖”问题进行比较，之后，不难得出这样的结论：目前的土地交易制度中缺乏“买卖合同登记制度”。在商品房交易中，无论是期房买卖的《预售合同》还是现房的《买卖合同》，都有合同登记制度，其意义在于：进行了登记的合同具备优先性，该合同的买方最终有权办理所买卖房屋的过户登记，从而能够预防和解决“一房二卖”的问题；另一方面，买家在签订合同之前也可以到相关的登记机构进行查询，以防止卖家恶意签订合同，骗取预付款的可能。
那么，在土地转让合同缺乏登记制度的情况下，如何确定多份转让合同的优先性？“解释”给出了明确的答案：

1.已经办理土地使用权变更登记手续的，理所当然已获得了土地的使用权；
2.若多份转让合同均未办理土地使用权变更登记手续，则已先行合法占有投资开发土地的买方有权优先请求卖方履行土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
3.若多份转让合同的买方均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，则先行支付土地转让款的买方有权优先请求卖方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
4.若多份转让合同均未履行，依法成立在先的合同买方有权优先请求卖方履行，从而最终获得土地的使用权。而合同成立的时间一般来说就是合同双方在合同上签字盖章的时间。
对上述规定进行一个总结，实际上确定多份土地转让合同优先性的规则是：先变更登记、再占有、再付款、再合同成立。

二.违约责任并不能吓倒恶意违约者

正是由于缺乏“买卖合同登记制度”，买方在签订合同时确实很难了解卖方是否已经将土地转让给了其他人，也不能完全避免卖家恶意违约将土地再卖给其他人。所谓恶意违约，是指卖家将土地转让了一个买家A之后，若有其他的买家B愿意出更高的价钱购买土地，而高出的价格又超过卖家违反前一个交易合同需要承担的赔偿责任时，卖家故意违约不向A而是向B交付土地、办理相关的土地是使用权变更手续。

因此，在签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：

一是，做适当的事前调查，包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记；到现场考察一下，土地是否已经交由其他人占有开发等等；

二是，尽量根据上述优先性规则，尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地，谨防卖家恶意违约；

三是，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。

三.注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中，有一种特殊的情况被认定为土地转让：根据《解释》第24条的规定，在房地产合作开发中，若在相应的合同开发合同中约定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时，合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认，自然也包括了“一土二卖”规则的适用。



能源部 水利部


能源部、水利部关于印发《水利、电力科技情报工作规则》和《1991—2000年全国水利和电力科技情报发展规划》的通知
1992年3月17日，能源部、水利部

能源部、水利部于1991年12月在北京召开了全国水利和电力情报工作会议。会议讨论并通过了《水利、电力科技情报工作规则》和《1991—2000年全国水利和电力科技情报发展规划》。现印发给你们，望认真执行。

附：水利、电力科技情报工作规则

一、总 则
第一条 科技情报工作是科技工作和信息产业的重要组成部分，是发展生产力的媒介和桥梁，是水利、电力生产建设决策和规划、设计、科研、施工、生产、管理、教学等工作的参谋、尖兵和耳目，对水利和电力事业的发展具有重要作用。
第二条 水利和电力科技情报工作的指导思想是坚持四项基本原则，坚持改革开放，坚持以经济建设为中心，坚持面向水利和电力建设，积极开发情报资源，加强情报研究，加快情报现代化建设，发挥整体效能，努力为水利和电力现代化建设提供超前和优质服务。
第三条 各级领导要重视科技情报工作，列入议事日程，采取切实措施，加强情报组织建设和业务建设，充分发挥情报工作在水利、电力事业中的重要作用。

二、组织体系
第四条 全国水利和电力科技情报组织体系，是以能源部、水利部水利电力情报研究所为中心，能源部、水利部各专职情报机构和省、市、自治区水利、电力情报中心（站）为骨干，情报网为依托，纵横交错、脉络贯通的情报网络构成。
第五条 能源部科技司、水利部科教司是全国水利和电力科技情报工作的主管部门，能源部、水利部水利电力情报研究所受两部的委托负责管理全国水利和电力系统的情报工作，其主要职责是：
1．根据中央和两部的有关方针、政策，制定全国水利、电力科技情报工作方针、政策和规章制度。
2．制定全国水利和电力科技情报工作发展规划，协调情报工作，组织和报导重大情报研究和情报活动。
3．负责全国水利、电力科技期刊的管理和公开发行期刊的申报工作。
4．负责管理水利和电力专业情报网工作。
5．组织情报人员培训和经验交流等活动。
第六条 能源部、水利部水利电力情报研究所，是全国水利、电力情报研究中心和文献检索中心，其主要任务是：
1．根据水利和电力行业发展战略、规划计划、技术政策和产业政策，开展综合性、战略性和政策性情报研究，为领导部门决策科学化服务。
2．围绕水利、电力事业和科学技术发展的需要，全面系统地搜集国内外水利、电力科技情报资料和科学技术成果，为水利和电力系统提供情报服务。
3．负责水利和电力系统科技情报计算机检索系统和数据库建设。
4．组织开展情报理论方法和情报手段现代化研究。
第七条 水利部流域委、能源部网局、各省（直辖市、自治区）水利、电力厅（局）、电规院、水规院，应根据工作需要建立相应的科技情报机构，情报中心（站），行使本地区、本行业业务和管理的双重职能。各省（直辖市、自治区）情报中心（站）的主要任务是：
1．针对本省（直辖市、自治区）水利和电力生产建设、科研任务，对外交流等需要，为领导各有关部门编制规划，指挥生产，确定科研重点，提供有价值的情报。
2．根据情报体制改革和水利、电力建设的要求，结合本地区的生产和建设实际需要，采取多种形式，开展情报搜集、报导和分析研究工作，及时提供适用的生产技术情报、技术经济情报和管理情报。
3．有针对性地收集、整理和管好科技情报资料，抓好文献开发利用，有条件的单位要进行联机检索与数据库建设，逐步形成本地区水利和电力科技情报服务中心，并积极开展技术咨询、技术培训、技术服务和提供实物、样品等多种形式的服务工作。
4．抓好本地区水利和电力科技情报的组织协调工作，广泛开展技术交流活动，有重点地编辑出版科技情报刊物和动态，积极参与科技成果和新技术的交流推广工作。
5．加强情报研究工作，逐步建立地区性情报研究和咨询服务体系，以多样化的情报研究产品，及时有效地提供情报咨询服务，满足社会多方面、多层次的决策需要。
6．负责本地区水利和电力科技情报成果、申报和推广工作。
第八条 部直属设计、科研院所，大专院校科技情报机构的主要任务是：
1．根据本单位需要，围绕水利和电力高新技术、基础研究、教学方案和发展规划开展情报调研，提供情报服务。
2．搜集、整理有关科技情报资料，积极开展联机检索和定题定向的文献情报服务。
3．负责本专业、本单位科技期刊和情报信息编辑出版工作。
4．组织情报成果申报工作。
第九条 水利和电力基层单位，应根据本单位情况建立健全情报组织，配备专职或兼职情报人员，负责本单位情报工作，为本单位科技进步服务。根据本单位需要，搜集有关科技情报资料，参加专业和综合情报网，组织开展群众性情报活动。
第十条 水利和电力的各专业和综合情报网是全国水利和电力科技情报体系的重要组成部分，是地区性或专业同行自愿组成的情报协作组织，组织办法和具体任务详见“水利和电力专业情报网暂行管理办法”。

三、队伍建设
第十一条 科技情报人员是科技队伍的组成部分。科技情报人员主要包括：情报研究、文献管理、编译报导、出版发行、情报管理、计算机检索等人员。
第十二条 各级科技情报机构应视科技人员数量和业务范围配备一定数量的专职情报人员，并应保持相对稳定。
第十三条 科技情报人员是科学技术队伍的组成部分，他们的定职、晋升、奖励和劳动保护等待遇，和其它科技人员相同。进行技术职务聘任时，应充分考虑各类情报人员的工作特点，参考国家的有关规定进行聘任。各级情报机构应建立科技情报人员业务考绩档案，作为待聘资格评定的参考依据，对有贡献的科技情报人员要实行奖励。
第十四条 各级水利和电力领导部门要关心和解决科技情报人员的工作、学习和生活问题，加强在职培训和进修，不断提高情报人员的业务水平和服务质量。要加强思想政治工作，搞好精神文明建设，不断加强情报人员的思想道德教育和提高科学文化素质。
第十五条 积极发动广大水利、电力科技人员，从事兼职情报工作，壮大科技情报队伍。对他们的业余或兼职劳动，应按有关规定给予适当报酬。

四、条件保证
第十六条 各级水利和电力单位要把科技情报工作列入本单位工作计划。重大建设项目，重点科技攻关，要吸收情报人员进行情报论证。有关生产、业务会议和科技活动要根据情况吸收情报部门负责人和有关情报人员参加，并要为情报人员查阅有关文件材料提供方便。
第十七条 各级情报机构也是各级水利、电力部门的文献收藏和交流中心。本单位的科技文献和外出考察访问、参观学习、参加会议等带回的文献资料，均由情报部门收藏管理和整理编目，并逐步做好各单位联合编目，向全系统通报利用，实现资源共享。
第十八条 各单位应将所属情报机构所需经费纳入经费预算专款下拨，实行经费包干。科技情报经费包括：书刊资料购置费；科技情报调研费；科技情报成果、刊物出版补助费；科技情报器材、设备购置费；科技情报组织活动费等。独立核算的情报机构还应包括科技情报人员工资及办公费等。科技情报费用，事业单位在事业经费或科研经费中列支；企业单位在科技开发费中开支；院校在教育费或科研费中列支。
第十九条 科技情报工作所需要的计算机、录像机、录音机、照相机、复印机、打字机、缩微设备等均属科学器材和设备。有关主管部门要加强对情报机构的支持，为其配备相应的器材和设备。
第二十条 各情报单位在做好公益服务的同时，可积极地结合本地区实际情况开展创收，其收入分配按国家有关规定执行。

五、成果评奖
第二十一条 科技情报成果是科技成果的组成部分，各级情报主管部门按国家和部颁有关规定，定期进行评奖。凡可纳入国家科技进步奖的情报成果，按国家科技进步奖奖励条例申报。其它各类情报成果按两部颁发的“水利和电力科技情报成果评奖办法”进行评奖。具体评奖工作由部情报所主持和组织。

六、附 则
第二十二条 本规则颁发后，原水利电力部颁发的条例即行废止。
第二十三条 各级管理部门、各单位、可根据本规则制定具体实施细则。
附2：1991￣2000年全国水利和电力科技情报发展规划（略）