广西南宁市人民政府


南宁市国有直管公房出售办法
南宁市人民政府



第一条 为全面贯彻国务院、自治区有关住房改革精神，促进住房商品化，推动住房建设的发展，根据《首府南宁深化住房制度改革实施方案》，结合我市国有直管公有住房的实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法所称的国有直管公房是指市人民政府授权市房产管理局管理的本市新旧公有住房（以下简称公房）。
第三条 有以下情形之一的公房不得出售：
（一）产权有纠纷的公房；
（二）已公告列入拆迁范围的公房；
（三）代管的公房；
（四）楼层为三层以下（含三层）的房屋、设施不配套或已被鉴定为危险房屋的公房；
（五）其它不宜出售的公房。
第四条 凡持有本市市区常住户口，并与房管部门已存在公房租赁关系的职工、居民，可申请购买该处公房。
第五条 申请购买公房的职工、居民只能按自治区和我市规定的分配住房控制标准进行购买，并只能购买一套房屋。在标准住房面积内购买的房屋可按成本价格，超过住房面积控制标准的部分，一律执行市场价格。
第六条 公房出售价格实行安居工程房屋价、成本价两种价格。
（一）安居工程房屋价格
凡1996年以后（含1996年）竣工的公房以及购进国家安居工程房屋作为公房拆迁安置的房屋一律按安居工程房屋价格出售。安居工程房屋价格以当年度市人民政府制定的安居工程房屋出售价格为标准，并予以一次性优惠30％。
（二）成本价
凡1996年以前竣工的公房以成本价格出售。成本价以当年度首府南宁住房制度改革领导小组办公室确定的相应结构房屋出售的成本价格为标准。
第七条 出售公房按建筑面积计算，坚持先评估后出售的原则，公房的实际售价应根据房屋所属的地段、楼层、朝向、设施和装修情况等因素进行相应增减。
第八条 公房出售价格的计算：
（一）按安居工程房屋价格出售的公房每平方米实际售价
＝当年度安居工程房屋售价×（1－2％×使用年限）×（1±楼房增减率）×（1－一次性优惠折扣率30％）
（二）按成本价出售的公房每平方米实际售价
＝〔（当年度成本价－每平方米工龄折扣）×房屋的成新率×（1±环境因素增减率）－每平方米现住房折扣额＋每平方米设备及装修增加金额〕×（1－一次性付款折扣率）
第九条 按成本价出售的公房，给予下列折扣：
（一）工龄折扣
凡党政机关、事业单位、国有企业、集体企业的正式职工、全员劳动合同制职工均可享受工龄折扣。享受工龄折扣的购房职工必须提供有效的单位证明及工龄证明。
购房职工工龄折扣年限，按职工所在单位建立住房公积金制度前的工龄计算。对已经离、退休或已达离、退休年龄的职工，计算工龄折扣的年限一律计算到规定离、退休的年限为止。
工龄折扣额计算时折扣系数以当年首府南宁住房制度改革领导小组办公室确定的工龄折扣系数为准。
每平方米建筑面积工龄折扣额
＝当年度工龄折扣系数×当年度购房成本价÷65×夫妇双方合计工龄
按成本价购买公房的实际工龄折扣额
＝每平方米工龄折扣额×房屋建筑面积×房屋成新率×（1±环境增减率）×（1－一次性付款折扣率）
（二）成新折扣
职工购买公房均给予成新折扣，年成新折扣率为2％。使用年限超过30年的公房，按30年计算。经过大修或设备更新的公房，按有关规定经评估后重新确定成新折扣。
成新折扣率＝2％×使用年限
（三）现住房折扣
按成本价购买公房的职工均给予现住房折扣，现住房折扣系数和现住房折扣率以当年度首府南宁住房制度改革领导小组办公室确定的现住房折扣系数和现住房折扣率为标准。
每平方米建筑面积现住房折扣金额
＝现住房折扣系数×当年度成本价×现住房折扣率
（四）一次性付款折扣
购买公房的职工，一次性付款的，均给予一次性付款折扣。一次性付款折扣率以当年度首府南宁住房制度改革领导小组办公室确定的一次性付款折扣率为准。
第十条 凡以安居工程房屋价格或成本价格购买公房的，在办理房屋所有权证变更登记时均给予免缴一次性契税。
第十一条 以安居工程房屋价格购买的公房，在付清房款后，产权归个人所有，需进入市场的，按安居工程房屋出售的有关规定进行办理。
以成本价购买的公房，在付清房款后，产权归个人所有，需进入市场的，按以成本价购买公房进入市场交易的有关规定办理。
第十二条 购买公房，实行自愿的原则，对不愿购买现自住房的租户，可通过互换住房后，由愿意购买公房的租户购买。
购买公房必须到市房产管理局办理产权转移登记手续，领取房屋所有权证。
第十三条 公房出售后，其维修、管理责任划分如下：
（一）自用部位，即进户门以内的部位和设备属购房职工、居民的自理范围，费用自理。
（二）共用部位和共用设施的维修管理费用，由相关购房职工、居民共同负担。职工、居民购房时交纳房屋共用部位和设施维修费20元／平方米，用于维修房屋的共用部位和共用设施，不足时由产权人按所占有面积比例分担。
共用部位系指：房屋承重结构（梁、板、柱、墙体和基础）、天面、外墙面、楼梯内、公共走道、烟囱。共用设施系指：楼内的上下水管、排污管、供电线路、化粪池等。
（三）住宅区内的道路、上下水道、路灯照明、绿化等公共设施的维修、养护、管理按《南宁市住宅区物业管理办法》的规定执行。
第十四条 出售公房回收的资金存入市财政专户，用于公房的维修、解危解困及安居工程房屋的建设，严禁挪作他用。
第十五条 公房出售后，因城市建设需要，经市人民政府批准要拆迁的，购房人应无条件服从。拆迁时按有关规定给予补偿和安置。
第十六条 公房出售过程中，购房者不得购买两处公房，违反本办法的，按房改有关规定处理。
第十七条 出售公房的工作人员违反本办法的，应对责任人进行批评教育，责令其改正，情节严重者，依法查处。
第十八条 本办法具体应用问题由市房产管理局负责解释。
第十九条 本办法自批准之日起实施。原《南宁市出售国有直管公房办法》（南府发〔1995〕78号）同时废止。



1998年6月18日
对张某在本村土地上滥伐速成杨行为如何定性

商勇、陈新利


【案情】
2003年1月某村委会将本村800亩土地发包给了本村村民王某，同时与王某签订了书面土地承包合同，期限为15年，每亩为40元。2004年4月13日，张某为了争回村委会发包出去土地的使用权，组织多人将王某种植在承包土地上的3326棵速成杨毁掉。
【争议】
在对本案张某行为的定性问题上，存在以下几种观点：
1、 张某的行为构成滥伐林木罪。
2、 张某的行为构成故意毁坏财物罪。
3、 张某的行为构成破坏生产经营罪。
笔者认为张某的行为构成破坏生产经营罪。
要想确定张某行为的性质，必须明确与其行为最相近的几种罪名的含义及相互间的区别。与其行为最相近的几种罪名有滥伐林木罪、故意毁坏财物罪、破坏生产经营罪三种。
滥伐林木罪，是指违反森林法及其他保护森林法规，未经林业行政主管部门及法律规定的其他主管部门批准并核发采伐许可证，或者虽持有采伐许可证，但违背采伐证所规定的地点、数量、树种、方式而且任意采伐本单位所有或管理的，以及本人自留山上的森林或者其他林木，数量较大的行为。本罪主体既包括自然人也包括单位。侵犯的客体是国家对林业资源的保护与管理。主观方面是故意。客观方面表现为对本单位所有或经管的林木以及对本人所有的林木进行滥伐，数量较大的行为。滥伐包括两种情形，一是无证采伐；二是有证但不按许可证要求任意采伐。滥伐的对象，对单位而言，一般限于本单位所有及经营的林木。不属于行为人所有或经管的林木，在经所有人或经管人许可的情况下，可以成为滥伐的对象。
故意毁坏财物罪，是指故意非法毁灭或者损坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的行为。主观方面是故意。行为人不具有非法占有公私财物的目的，是本罪区别于其他侵犯财产罪的显著标志。客观方面表现为毁坏公私财物的行为。所谓毁坏公私财物，包括两种情况：其一是毁灭；其二是损坏。本罪侵犯的对象是各种公私财物。
破坏生产经营罪，是指由于泄愤报复或者其他个人目的，故意毁坏机器设备、残害耕畜或者以其他方法破坏生产经营的行为。客体是复杂客体，即财产利益和国家、集体或者个人在生产、流通、交换、分配等环节中的正常生产经营的行为。主观方面是故意，并且具有泄愤报复或者其他个人目的。客观方面表现为毁坏机器设备、残害耕畜或者以其他个人方法破坏生产经营的行为。构成本罪，首先必须要有破坏行为。其次，破坏的对象必须是用于生产经营或者与生产经营密切相关的生产资料、生产工具、生产对象以及销售渠道等。破坏与生产经营无关的设备或者非用于生产经营的对象，不构成本罪。
滥伐林木罪是对本单位所有或经管的林木以及对本人所有的林木进行滥伐，数量较大的行为才能构成。而本案中，张某毁坏的是王某种植、经管并直接受益的林木，并非被告人所有或经管，被毁坏的林木不属于滥伐林木罪所侵犯的对象，故不够成滥伐林木罪。
故意毁坏财物罪、破坏生产经营罪两者最主要的区别在于行为对象不同。前者的对象是与生产经营无直接关系的、刑法另有规定以外的各种财物。而后者则必须是用于生产经营或者与生产经营直接相关的公私财物，如设备、工具等。结合本案，张某毁坏的是王某刚刚种植的速成杨幼苗，与生产经营密切相关。故基于以上原因，可以排除构成故意毁坏财物罪的可能性。
破坏生产经营罪主观方面是故意，并且具有泄愤报复或者其他个人目的。所谓“其他个人目的”，主要是指为逃避劳动、谋求私利或者其他非法利益等目的。那么如何对“谋求私利或者其他非法利益”进行理解呢？笔者认为，对“谋求私利或者其他非法利益”应理解为其行为所追求的是不为法律所保护的利益，其行为侵犯的是被害人受法律所保护的权益。被告人行为追求的是合法利益还是非法利益则成为对本案被告人行为定性的关键问题。结合本案，张某等人是为了争回被村委会发包出去的土地。而村委会与王某签订土地承包合同已有1年多的时间，且王某已在该土地上种植了大量的速成杨。根据最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第25条第2款规定，属本条前款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。如果张某等人向法院起诉，请求确认村委会与王某签订的土地承包合同无效或者要求终止承包合同，法院应驳回其诉讼请求，但可根据现行市场通常价格对承包合同中的价格条款予以适当调整。因近年来土地价格上涨，土地承包合同中的价格应上调一定的幅度。既然村委会与王某签订的土地承包合同不会被确认无效或者解除，王某就享有该承包土地的土地使用权和在该承包土地上种植的速成杨的所有权。虽然土地是归被告人张某等人村集体经济组织所有的，他们是村集体经济组织中的一员，但他们是为了达到要回土地的目的，而其所追求的是不为法律所保护的非法利益， 其行为符合破坏生产经营罪的主客观要件，应以破坏生产经营罪定罪处罚。
综上，对张某的犯罪行为应按破坏生产经营罪定罪处罚。

作者单位：山东省垦利县法院
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