湖北省人大常委会


武汉市经济合同管理办法
湖北省人大常委会


（1987年5月13日武汉市第七届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 1987年7月6日湖北省第六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 经济合同的订立和履行管理
第三章 经济合同管理监督部门的职责
第四章 企业、事业单位的经济合同管理
第五章 奖励与处罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强经济合同管理，维护社会经济秩序，保障经济合同当事人的合法权益，根据《中华人民共和国经济合同法》（以下简称《经济合同法》）和国家有关规定，结合本市实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法适用范围：
（一）本市登记注册的法人之间订立的经济合同；
（二）本市登记注册的法人与非本市法人在本市行政区域内订立或履行的经济合同；
（三）个体工商户、农村承包经营户、个人合伙与法人之间在本市行政区域内订立或履行的经济合同。
第三条 各级人民政府负责领导本辖区的经济合同管理工作。
各级工商行政管理部门是经济合同的主管机关，负责本办法的组织实施和监督检查。
各级人民政府的业务（行业）主管部门（以下简称主管部门），分别负责管理本系统（行业）的经济合同。
人民银行、专业银行（以下简称银行）、信用合作社通过信贷管理和结算管理，监督经济合同的履行。
企业、事业单位负责管理本单位的经济合同。

第二章 经济合同的订立和履行管理
第四条 订立经济合同，必须符合《经济合同法》规定的形式和必备的条款。对依法成立的经济合同，必须严格履行。变更或解除经济合同，应依法进行。
第五条 订立经济合同，当事人应出示法人资格、法定代表人、委托代理人身份证明或营业执照等证明文件，并可要求对方对履约能力提供担保。双方均有权利和责任对对方的合法资格和履约能力进行必要的审查。
第六条 代理订立经济合同，应事先取得委托单位的委托证明，并根据授权范围以委托单位的名义订立。
第七条 经济合同当事人可以到工商行政管理部门或公证机关申请对经济合同鉴证或公证。经济合同的鉴证或公证实行自愿原则，但国家另有规定的除外。
工商行政管理部门、公证机关对要求鉴证或公证的经济合同，应依照法定程序，认真进行审查，证明其真实性和合法性。

第八条 下列行为所订立的经济合同为无效经济合同：
（一）不具备法人资格而以法人名义订立的；
（二）未领取营业执照而以个体工商户名义订立的；
（三）国家法律规定的无民事行为能力的人和限制行为能力的人订立的；
（四）内容条款违反国家法律、法规、政策或计划的；
（五）标的为国家明令禁止买卖的物资、未经许可经营的物资或法律、政策所不允许的行为的；
（六）当事人的意思表示不真实或采取胁迫、欺诈等手段订立的；
（七）违反代理规定订立的；
（八）损害国家利益、社会公共利益或他人利益的。
第九条 下列行为是利用经济合同进行违法活动的行为：
（一）假冒他人名义订立经济合同的；
（二）伪造经济合同的；
（三）利用经济合同破坏国家计划，倒卖国家禁止流通和限制流通的物资及其调拨单、提货单、批文、指标的；
（四）利用经济合同买空卖空的；
（五）倒卖或非法转让经济合同的；
（六）利用订立、履行经济合同之机行贿受贿的；
（七）为违法活动提供合同书、合同专用章（公章）、证件和银行帐户的；
（八）利用经济合同转包渔利以及其他利用经济合同牟取非法利益的。
第十条 发生经济合同纠纷，当事人应及时协商解决或由主管部门进行调解。协商、调解不成的，当事人可依法向经济合同仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。
经济合同违约行为，依《经济合同法》规定承担责任。

第三章 经济合同管理监督部门的职责
第十一条 市、区、县工商行政管理部门的职责是：
（一）宣传贯彻经济合同法律、法规，制定管理经济合同的规章制度。
（二）指导督促主管部门、单位的经济合同管理工作。
（三）监督检查经济合同的订立和履行。
（四）鉴证经济合同。
（五）确认、处理无效经济合同。
（六）仲裁经济合同纠纷。
（七）查处利用经济合同进行的违法行为。
第十二条 主管部门的职责是：
（一）宣传贯彻经济合同法律、法规，制定本系统（行业）的经济合同管理制度，培训本系统（行业）的经济合同管理人员。
（二）对本系统（行业）经济合同的订立、履行和经济合同管理制度的执行情况进行监督检查，并把企业经济合同的履行情况，作为一项经济指标进行考核。
（三）调解本系统（行业）的经济合同纠纷。督促有关当事人认真执行人民法院的裁决和经济合同仲裁机关的仲裁。
（四）对本系统（行业）由于违约不诉使国家利益和社会公共利益遭受损失的，督促当事人依法向经济合同仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。
（五）发现本系统（行业）订立的经济合同属无效或违法经济合同的，采取措施予以制止，并按规定报工商行政部门处理。
主管部门应确定经济合同管理人员。
第十三条 乡、镇人民政府在经济合同管理方面的职责是：
（一）宣传贯彻经济合同法律、法规，制订经济合同管理制度。
（二）监督管理所属单位、个体工商户、农村承包经营户、个人合伙的经济合同。
（三）调解有关的经济合同纠纷。
（四）发现无效或违法经济合同，予以制止，并转交工商行政管理部门处理。
乡镇人民政府应确定经济合同管理人员。
第十四条 银行、信用合作社监督经济合同履行的职责是：
（一）按国家规定发放贷款，对违反信贷规定的，给予制裁。
（二）按国家规定办理结算，并加强对预收、预付货款的管理。
（三）根据人民法院关于查询银行存款或有关会计凭证、帐册等资料的正式公函，提供有关情况和资料。按照人民法院的协助执行通知书，协助从当事人帐户中扣留或划拨需支付的款项。
（四）工商行政管理部门在确认无效经济合同和查处违法经济合同案件过程中，需银行、信用合作社协助的，按国家有关规定执行。

第四章 企业、事业单位的经济合同管理
第十五条 企业、事业单位管理经济合同实行责任制。法定代表人及分管经济合同的负责人对单位订立和履行的经济合同承担责任。
第十六条 企业、事业单位应根据实际情况，设立或指定专（兼）职机构或配备专（兼）职人员，负责管理本单位的经济合同。单位合同管理部门的负责人及其他有关人员，按其职责对经济合同分别承担相应责任。
第十七条 企业、事业单位应建立并严格执行经济合同管理制度，内容包括：
（一）订立一般经济合同，由法定代表人指定有关部门或委托有关人员审查；订立重大经济合同，由有关职能部门会签，或由有关职能部门会同主管经济师、会计师、工程师、法律顾问会签，法定代表人负责审定。
（二）委托代理人订立经济合同，法定代表人应签发委托代理证书，明确代理人的权限和期限。代理人应在委托代理权限范围内进行代理活动。
（三）对所订经济合同的履行情况，应定期进行检查，及时发现和解决履行中的问题。
（四）经济合同专用章，应由专人保管，使用须经主管负责人批准，并进行登记。
（五）经济合同的订立、履行情况，应记入台帐，定期进行统计。
（六）经济合同副本、台帐、委托代理证书、统计报表及其他有关经济合同的文件，应按年度归档。

第五章 奖励与处罚
第十八条 认真贯彻执行《经济合同法》和本办法，在经济合同管理工作中取得显著成绩的单位和个人；检举揭发利用经济合同进行违法活动的有功人员，由各级人民政府、主管部门或单位给予表扬、奖励。
第十九条 企业、事业单位违反本办法有关规定，经济合同管理混乱的，由主管部门提出警告，给予批评教育，责令限期改正；拒不改正造成经济损失的，对有关领导人或直接责任人追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 对无效经济合同的确认、处理，由工商行政管理部门和人民法院按照《经济合同法》和有关规定执行。
第二十一条 对利用经济合同进行违法活动的，由工商行政管理部门给予警告、没收非法所得、责令停业整顿或赔偿损失，直至吊销营业执照的处理；情节严重的，并可按非法所得的百分之五十以下处以罚款，实际未得或少得非法利益而手段恶劣，影响很坏的，可按约定非法所得的百
分之三十以下处以罚款；并可由主管部门视情节对法定代表人或直接责任人追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 对严重阻碍经济合同管理人员的执行任务、包庇纵容违法行为或打击报复检举揭发人的，由单位或主管部门追究行政责任，违反治安管理法规的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 经济合同监督、管理人员严重失职或徇私舞弊、索贿受贿的，应视情节由单位或主管部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十四条 涉外经济合同管理按国家有关规定执行。
第二十五条 市工商行政管理部门可以根据本办法的有关规定，制定具体管理办法。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。



1987年7月9日
国家税务总局


国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号


　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
　　为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
　　
　　
　　
　　 国家税务总局　
　　 二○○九年五月十二日
　　


土地增值税清算管理规程

　　第一章 总则
　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
　　第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
　　第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
　　第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
　　主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
　　第二章 前期管理
　　第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
　　第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
　　第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
　　第三章 清算受理
　　第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（三）直接转让土地使用权的。
　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
　　第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
　　第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
　　（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
　　第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
　　第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
　　第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
　　第四章 清算审核
　　第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
　　第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
　　第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
　　第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
　　第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额。
　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　（三）房地产开发费用。
　　（四）与转让房地产有关的税金。
　　（五）国家规定的其他扣除项目。
　　第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
　　（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
　　第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
　　（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
　　第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
　　第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
　　第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
　　第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
　　（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
　　第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
　　第二十八条 代收费用的审核。
　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
　　第二十九条 关联方交易行为的审核。
　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
　　应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
　　第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
　　第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
　　第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
　　第五章 核定征收
　　第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
　　第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
　　第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。　　
　　第六章 其他
　　第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
　　第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
　　
　　附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）　　http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082306.doc
　　2.各类附表
http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082307.doc