中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


　　在二手房交易过程中，买卖双方利用中介公司提供的信息，私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因：1、对买卖双方而言，各1％佣金也不便宜；2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂，可以自行办理；3、买卖双方缺乏诚信；4、中介公司的服务没有到位，没有让买卖双方满意。
　　本文所谓跳单，是指出售方委托中介公司出售房屋，中介公司带买受方看房，买受方却跳过中介公司，直接与出售方签署买卖合同，办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂，不能一刀切，本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析，希望给读者一点启发。

案例一：2008年1月17日，王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋，签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日，中介公司介绍赵女士购买房屋，并签署《看房确认书》。事后，买卖双方私下成交，完成了交易。中介公司发现后，遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，因为中介公司进行了居间行为，提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同，逃避向中介公司支付佣金，应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务，有权收取居间服务费用。

案例二：2007年5月20日，出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》，委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日，李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日，中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋，并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日，买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》，房屋转让价格为：294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》，并办理了交易过户，但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1％的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求，法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立，买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三：买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋，并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定，买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交，并完成了交易。中介公司发现后，随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求，认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款，具有加重看房人责任的情形，应为无效。居间人在促成合同订立后，才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用，因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四：2006年12月15日，夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋，双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日，张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋，双方签署了《房地产居间合同》，并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日，夏先生提出不想出售该房屋，要求解除居间合同，三方签署了《解约协议》，双倍返还定金给张先生，并赔偿中介公司1万元。事后，中介公司发现买卖双方私下成交，并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
　　法院最终判决没有支持中介公司的诉请，认为房地产居间合同解除，中介公司再要求买卖双方支付佣金，没有法律依据。

　　就法院的诉讼案件而言，中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系，所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方，以上案例，为了方便大家理解，故将买卖双方放在一个案件中介绍。
　　中介公司如何防止买卖双方跳单，以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果，一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点：首先，出售方在委托中介公司出售房屋时，中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋，若出售方与买受方跳单，中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次，中介公司在带买受方看房时，一定要其签署《看房确认书》，而且不能让买受方得到出售方的联系方式，并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋，实施了居间行为，若买受方跳单，中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次，中介公司在买卖双方达成一致时，要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为，并促使买卖双方达成了一致。最后，不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单，一旦解除了居间协议，买卖双方跳单私下成交，中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






河北省邢台市人民政府


邢台市市政基础设施规划管理办法

政府令〔2010〕第7号


　　《邢台市市政基础设施规划管理办法》已经2010年9月9日市政府第三十二次常务会议讨论通过，现予以公布，自2010年10月1日起施行。

市长　刘大群

二○一○年九月十七日

邢台市市政基础设施规划管理办法

　　第一条 为加强市政基础设施工程建设规划管理，规范城市基础设施建设，确保城市建设的协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市城市规划区范围内市政基础设施工程的规划管理。
　　城市规划区范围包括：邢台市区，邢台县、沙河市、任县、南和县及内丘县的内丘镇、金店镇、五郭店乡、官庄镇、大孟村镇，总面积约三千七百四十五平方公里。
　　第三条　本办法所称的市政基础设施工程是指，城市道路、公共交通、通信、广播电视、供水、排水、供电、供气、供热、绿化、环卫、防灾等地上、地下公共设施及附属设施的土建、管道（沟）、设备安装工程。具体包括：
　　(一)城市道路工程：城市道路、桥涵、轨道交通线网、铁路、机场、广场、公共停车场(库)、公共交通场(站)、客货运场(站)、交通组织控制设施、道路照明设施等。
　　(二)市政管线工程：
　　1.城市信息工程管线及其附属设施：邮政信箱、地下通信管网、现代通信网络系统、有线电视网络系统、军用通信管网及其附属设施、微波通信通道及其附属设施等。
　　2.城市能源工程管线及其附属设施：
　　(1)城市供电工程：城市供电线网、架空线、地下电缆线、高压电杆(塔)、变电站、变压器、开闭所、分接箱、配电房、充电桩（房）等；
　　(2)城市供水工程：城市供水管网、水泵站、加压站、水厂及其它供水设施，城市中水回用供水管网等；
　　(3)城市供气、供热工程：城市管道燃气管网、热力管网、储配站、气化站、混气站、瓶装燃气供应站、热交换站、调压站等；
　　(4)加油站、加气站及其附属设施。
　　3.城市排水工程管线设施及其相关河湖水系工程：城市排水管网、雨水管、污水管、雨水污水合流管、泄洪渠、灌沟、排水泵站、污水处理厂、堤坝、河岸、河道、水文观测站等。
　　(三)城市环境工程：
　　1.公共绿化工程：城市道路绿化、小区绿化、水体水面、城市广场、街心花园、城市雕塑、环境艺术小品、防护绿带等；
　　2.环卫公共工程：公共厕所、垃圾箱、垃圾转运站、垃圾处理场、粪便倾倒口、洒水车供水点、车辆清洗站等；
　　3.其它：户外广告设施、路名标牌、公益宣传栏、报刊亭、电话亭等。
　　(四)城市防灾工程：抗震工程、消防工程、防洪工程、防涝工程、人防工程等。
　　（五）其它需要穿越、占用城市公共空间的特殊管涵及其附属设施。
　　第四条　市城乡规划行政主管部门（以下简称市规划部门）负责本市城市规划区内市政基础设施工程的规划管理工作。
　　市发改、财政、国土、建设、交通、城管、水务、公安、地震、消防、人防等行政主管部门，应按照各自职责协同市规划部门实施本办法。
　　第五条　市政基础设施工程各专项规划由市规划部门会同有关主管部门组织编制。
　　市政基础设施各专项规划应依据城市总体规划进行编制,报经市政府批准后，纳入城市总体规划。
　　市政基础设施工程详细规划由市规划部门审批，需报请市政府批准的，由市规划部门提出规划方案和审核意见，报请市政府批准后实施。
　　第六条 各类工程管线的规划和建设应根据城市道路的新建、改建和扩建的实际情况，分别制定规划，按照先地下、后地上、先深埋、后浅埋的程序进行施工，做到与城市道路统一规划，统一施工，统一验收，统一交付使用。
　　第七条　市政基础设施工程建设单位,应在每年十月底前提出下年度的建设计划，由市规划部门综合平衡后,制定出下年度市政基础设施工程建设计划,报市政府批准后实施。
　　第八条　市政基础设施工程的规划管理实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程规划竣工认可证制度。
　　第九条　市政基础设施工程实行统一规划，综合配套建设，由市政府确定有关行政主管部门负责组织实施和管理。
　　第十条　邻城市道路的建设项目，征地应征到道路中心线。住宅开发小区项目用地范围内的城市支路（红线三十米以下）建设，由开发单位负责建设。开发小区毗邻的城市支路，应由开发单位承担一半道路的修建，并在规划条件和土地出让文件中明示；城市支路的修建，应按市规划部门提出的规划设计条件和批准的施工图实施。支路修建可以经市政府批准由开发单位组织实施建设，也可以由政府统一组织实施建设。
　　第十一条 凡在城市规划区范围内的城市道路、公路及规划道路红线内敷设市政工程管线，应平行道路规划红线，原则上地下铺设，按规划条件进行施工建设；各类管线的箱柜及附属设施应作隐蔽处理，并随管线路由一并报批；有条件的应考虑建设地下公用综合管沟。
　　第十二条 新建、改建、扩建市政基础设施工程，应按下列程序办理报批手续：
　　（一）建设单位持本年度建设计划及上级有效批准文件，向市规划部门提出申请(附现状地形图)，市规划部门根据已批准的城市规划，提出规划条件，出具市政基础设施工程规划条件通知书。建设单位按照规划条件进行方案设计。
　　(二)建设单位提出设计方案（附图纸）后，报送市规划部门审批。市规划部门对报建方案进行审查比较、确定设计方案，出具市政基础设施工程规划设计审定通知书。建设单位依照通知书内容委托设计部门进行工程施工图纸设计。
　　(三)建设单位应持下列资料申请办理建设工程规划许可证:
　　1.项目批准文件；
　　2.规划设计图纸及说明；
　　3.施工图纸及说明。施工图纸包括总平面图、纵横断面设计图。如穿越道路、桥梁、河道、铁路的，另需提供穿越道路、桥梁、河道、铁路的施工详图。
　　(四)市规划部门审查建设项目设计方案、建设工程施工图，确认符合城市规划的，自接到申请之日起十日内核发建设工程规划许可证。
　　城市道路、环境、防灾工程等需要以划拨方式提供国有土地使用权的市政基础设施工程，建设单位在报送有关部门批准或核准前，还应依法申请核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证。
　　第十三条 新建、改建、扩建市政基础设施工程应经具有测绘资质的机构放线；工程基槽开挖完成后，应经市规划部门验槽合格，方可继续施工。
　　第十四条 住宅小区的道路、绿地、邮政、供电、通讯、燃气、热力管线等配套设施应按照市规划部门审定的小区总平面规划、道路竖向规划、绿地规划、管线综合规划设置与实施。工程完工并经测绘部门竣工测量后,符合规划的,由市规划部门予以规划认可;不符合规划的,责令改正。
　　绿地广场设计方案，应经市城管部门审查同意后方可施工。工程竣工后由市规划部门和市城管部门联合验收，不符合绿地设计方案的，市规划部门不得出具竣工验收合格证明文件。
　　第十五条 新建、改建、扩建城市道路要按规划一次形成，配套齐全，功能完善。需进行拆迁的，要拆迁到位。建设单位负责组织各管线单位按照先地下、后地上的原则实施道路建设。
　　新建、改建、扩建或大修的城市道路交付使用后五年内不得开挖，因特殊情况确需开挖的，应报市政府批准。
　　第十六条　市政基础设施工程应在取得建设工程规划许可证六个月内开工。确因正当理由不能按时开工的，建设单位应在建设工程规划许可证有效期满前六十日内申请办理延期手续；逾期不办理申请延期手续的，建设工程规划许可证自行失效。
　　第十七条　建设单位应按建设工程规划许可证的要求和批准的设计图纸施工。如需变更设计，应向市规划部门报送变更图纸和说明，经批准后，方可按批准的变更图纸施工。
　　第十八条　市政基础设施工程开工前，建设单位应当按建设工程规划许可证的要求进行定线、放线，并向市规划部门申请复验灰线，经复验无误后方可开工。
　　市规划部门接到申请后，应当在三日内复验完毕。
　　第十九条　未经市规划部门竣工认可的市政基础设施工程，由市政府投资的，市财政部门不得拨付相关费用；由其它投资部门建设的，不得投入使用。
　　第二十条 道路等地上工程、地下洞、涵、隧道等工程竣工前,地下管线工程覆土前应由具有相应测绘资质的机构按照国家和本市的有关技术标准及时进行三维坐标跟踪测量，编制竣工图。
　　第二十一条 市政府投资的城市道路、环境、防灾等市政基础设施工程的规划设计、施工图设计、放线、竣工测量费用，在城建资金中列支。
　　第二十二条　建设单位应在建设工程竣工验收后六个月内向市规划部门报送有关竣工验收资料；逾期未报送的，由市规划部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下罚款。
　　第二十三条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由市城管部门、市规划部门按照各自职责责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，可以并处建设工程造价百分之十以下罚款。
　　第二十四条 市规划等有关部门及其工作人员，应依法履行行政许可、行政处罚、监督检查职责。对不履行或违法履行职责的，由上级部门或有权机关责令改正，通报批评；对有关责任人员依法给予处分。
　　第二十五条 建设单位对行政处罚不服的，可自接到行政处罚决定书之日起六十日内向上一级主管部门或同级人民政府申请行政复议，或在三个月内向人民法院提起行政诉讼。但对市城管部门行政处罚不服的，行政复议申请只能向市人民政府提出。
　　第二十六条 市政基础设施规划管理技术规定由市规划部门制定并实施。
　　第二十七条　本办法自2010年10月1日起实施。