江苏省南京市人民政府


南京市深化住房制度改革方案
１９９５年１１月１２日南京市人民政府令第４７号



为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和江苏省人民政府《关于深化城镇住房制度改革的方案》的精神，促进住房商品化、社会化，加快住房建设，结合本市情况，制定本方案。
一、奋斗目标
本世纪末，全市人均居住面积达到9平方米，住房成套率达到80％；住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％；通过完善住房公积金制度、积极推进租金改革、稳步出售公有住房、试行住房包干使用，搞活住房存量，搞好住房增量，初步建立具有社会保障性质的经济适用
住房供应体系；初步建立规范的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场；发展住房金融和住房保险，初步建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
二、基本内容
（一）完善住房公积金制度
1、实施原则。住房公积金是一种义务性的长期储金。所有党政机关、社会团体和企事业单位及其职工均应当按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金。单位和职工缴存的住房公积金均归个人所有，存入个人公积金帐户。所有实行住房公积金的单位，
不论隶属关系，都应当服从统一管理，参加全市房改住房基金的统一运转。亏损企业也应当建立住房公积金。特困企业、严重亏损企业的公积金必须按规定报市、区房改办审批后方能作缓缴处理。
凡违背上述原则的单位，不得享受房改的各项优惠政策。
2、缴存标准。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按上年度职工个人工资和单位职工工资总额的一定比例逐月缴存。1995年度个人和单位住房公积金的缴存率分别为5％。今后，建立住房公积金每年缴存基数的动态调整机制，并适时调整缴存率。
3、使用范围。住房公积金是个人住房基金，首先确保职工个人用于购、建、大修住房的支取，政策性住房抵押贷款；其次用于经济适用住房建设的贷款；第三用于单位购建职工住房的政策性贷款和保值增值。职工离、退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。职工的住房公积金本
息免征个人所得税。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督。
4、资金来源。企业为职工缴存的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中列支，不足部分经财税部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工缴存的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，金额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算
的事业单位按差额比例分别由财政预算拨付和比照企业开支渠道列支；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
5、管理制度。按照责权利一致的原则，建立“中心”（即南京市住房基金管理中心，下同）负责、银行办理、税务支持、财政监督、管理小组决策的住房公积金管理体制。“中心”负责住房公积金的归集、支付、核算和管理，每年与市财政局共同编制住房公积金的使用计划，并经市
住房公积金管理小组审定后执行。“中心”对住房公积金实行专户管理，住房公积金的金融业务由“中心”委托政府指定的专业银行办理。

（二）积极推进租金改革
1、提租规划。1995年度按双职工家庭平均工资的5％计租。今后每年以上年度的双职工家庭平均工资为基数，逐年递增2个百分点计租，至2000年住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％，
2、提租范围。政府房产管理部门直接管理的公有住房和党政机关、社会团体、企事业单位自行管理的公有住房。
3、提租标准。1995年度公有住房月租金调整到平均每平方米使用面积0．84元。实际租金按房屋结构、地段、层次、朝向、设备等因素适当调节。
4、住房补贴。从本方案实施之月起，职工（含离退休职工）按职工本人1994年度月平均工资或月离退休费工资基数的1．5％计发住房补贴。原住房补贴一律取消。
5、新房新制。对职工承租新建公有住房和腾空的旧住房仍实行分房缴定金制度。定金标准为每平方米使用面积20至40元，归缴存人所有，享有低息，不计复利，五年后由产权单位一次还本付息。
6、减免政策。1937年7月6日及以前参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，今后一处住房提租后，新增租金全额免缴；1937年7月7日及以后参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，建国前参加革命工作并享受供给制待遇的退休工
人或已故退休工人的配偶，今后一处住房提租后，按户减收50％的租金。建国后参加工作享受退休待遇的职工，今后一处住房提租后，按户减收20％的租金；民政部门确认的社会救济户和非在职优抚户，市总工会确认的特困企业的特困职工，今后一处住房提租后，房租酌情全额免缴或
限额减免；住房在规定标准之内的职工家庭，提租后，生活确有困难的，由单位酌情给予生活补助。
7、租金管理。租金收入归产权单位所有，纳入城市或单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。
（三）稳步出售公有住房
1、售房原则。凡具有本市城镇常住户口、以自住为目的中低收入的职工，均可向房屋产权单位申请购买住房。职工购买公有住房坚持自愿的原则，每户限购一套成本价住房。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
2、售房范围。城镇成套公有住房原则上均须向符合购房条件的职工出售。已列入近期规划拆迁、改造的住房及旧城区三层以下（含三层）的住房；别墅、庭院式住房；地处临街宜改造为营业用的住房；产权有争议或涉及落实房产政策的住房；具有纪念意义或已列入文物保护的住房以
及市政府认为不宜出售的住房暂不出售。
3、售房价格。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。
1995年度出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积700元。实际售价根据住房所处地段、结构、层次、朝向等因素进行调节。

1998年出售公有住房的成本价与南京市经济适用住房的成本价并轨。
4、折扣政策
（1）现住房折扣。职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。成本价的现住房折扣率1995年为5％。今后每年递减1个百分点，至2000年全部取消。
（2）工龄折扣。每户购房时，按一人工龄计算，每一年工龄给予成本价1．2％的折扣。工龄可以新分房职工、承租人或其同户籍中工龄最长的一人计算，但该工龄最长者及其配偶迁至他处时不得重复享受。工龄按建立公积金制度以前的工龄计算。
（3）成新折扣。以成本价购买旧住房，成新折扣按住房折旧年限50年计算，每使用一年成新折扣为2％，使用年限超过30年的按30年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定必须经评估确定。
5、付款方式。购房职工原则上一次付清房款，经批准也可分期付款或申请政策性抵押贷款。凡一次付清购房款的给予一次付款折扣，折扣率按照购房政策性贷款利率与银行储蓄存款的利率的差额确定。1995年度为应付购房款的19％。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售
价的50％，分期付款的期限最长不超过10年，分期交付的部分计收利息，单位不得贴息，利率按政策性贷款利率确定。
6、产权管理。职工购买公有住房，必须由市房产管理局和土地管理局分别核发房屋所有权证和土地使用权证。
职工以市场价购买的公有住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，使用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的公有住房依法进入市场时，在同等条件下，原售房单位和政府房产管理部门有优先购买权。
7、政策衔接。本方案实施前已出售的公有住房，凡1993年底前按市政府20号令规定的价格和办法购买的，仍拥有部分产权；凡未执行20号令规定的，不予确权，待纠正并补齐全部差价款后，方可申办、核发房屋所有权证，拥有部分产权。1994年1月1日以后出售的，一
律执行本方案规定的售房政策。
购房职工如自愿补足原标准价购房与成本价购房的差价款，也可享有全部产权。
职工按市政府宁政发［1990］122号、［1993］38号文规定购买的经济适用住房，享有全部产权。
8、税费减免。产权单位按成本价向职工出售的公有住房，新房按零税率计征固定资产投资方向调节税，新旧房均免收交易管理费。职工以成本价购买公有住房，暂免征房产税、土地使用税和一次性契税，免收交易管理费。
9、房款管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上缴同级财政，其中行政单位、全额预算事业单位上缴85％（高层住宅上缴80％）；差额预算事业单位上缴60％；自收自支事业单位上缴30％。上缴财政的售房收入全额纳入城市住房基金；留归单位的售房收入全
额归入单位住房基金。售房款的管理实行专户存储、权属不变、统一管理、监督使用的原则，售房款要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。
10、维修管理。公有住房出售后，室内维修由购房职工负责；共用部位、共用设施的维修管理由原产权单位或委托物业管理公司负责。原产权单位按售房款15％（高层20％），购房职工按成本价1％的比例提取费用作为共用部位、共用设施的维修基金，专户存储，由原产权单位
或委托物业管理公司负责管理、监督使用。不足部分按产权人各自所占房屋建筑面积的比例分摊。

（四）试行住房包干使用
1、包干使用范围。住房包干使用主要适用于成套现住房。除政府规定不宜包干使用的住房以外，均可试行住房包干使用。新建住房暂不试行包干使用。
2、包干使用期限。包干使用期分别为6年期和10年期。包干使用手续必须于1996年6月底前办理完毕。
3、包干使用费用。包干使用费平均按每平方米使用面积6年期为50元，10年期为100元，并按房屋结构、地段、层次、朝向等因素进行调节。包干使用费由房屋承租人一次交付房屋产权单位。包干使用期内，承租人不再缴付房屋租金。
4、包干使用维修。包干使用期内，分户门内的维修，由承租人负责。共用部位和共用设施的维修，由产权单位负责。
5、包干费的使用。回收的公有住房包干使用费应用于房屋的维修、管理和建设。
6、包干使用管理。公有住房包干使用期内，房屋所有权不变，承租人必须与房屋产权单位签订包干使用合同，遵守国家公房管理的有关规定，不得擅自转租、转让和改变使用性质，不得损坏房屋结构和设备。
（五）建设经济适用住房
1、实行优惠政策。经济适用住房的开发建设，必须明确建设目标，制定到2000年的建设规划和实施计划，并超前规划若干块住宅小区用地，合理布局，分阶段开发。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式，对经济适用住房建设项目，在计划、规划、拆迁、税费
等方面予以 政策扶持，金融单位在信贷等方面予以支持。
2、统一组织实施。根据中共中央中发［1993］6号文件关于房地产开发企业必须承担20％经济适用住房建设任务的规定，由市主管部门统一计划、统一组织，按建设项目的性质、比例，将经济适用住房切块分解到各开发企业进行建设。各开发企业建设的经济适用住房，必须按
南京市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）制定的分配安置计划和市政府规定的价格出售给住房困难户和中低收入的职工。市房改办负责制定全市的社会保障住房计划及相关政策，市经济适用住房发展中心负责经济适用住房建设的组织实施工作，近期内着重解决好住房困难户的住房
问题。
3、多种形式建房。各单位要充分发挥各方面积极性，多方筹集资金，利用自有土地，鼓励集资建房和合作建房，继续发展住房合作社，以解决中低收入职工的住房问题。
（六）实行住房社会化管理
1、实行住房物业管理。成立多形式、多体制、多层次的房产物业管理公司，运用现代化管理方法和维修养护技术，以经济手段对房屋及其配套设施实行社会化管理；物业管理公司是实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体，实行有偿服务，合理收费，取之于民，用之于民。房
屋产权人或承租人要服从管理机构的统一管理。市房产管理局是物业管理的主管部门，负责制定相关的管理规定，并进行业务指导。
2、实行住房保险机制。公有住房出售后，产权人可向保险公司申请住房保险，由保险公司承担住房保险责任；申请政策性抵押贷款的必须办理住房抵押贷款综合保险。
三、组织领导
（一）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级政府的重要职责。各级政府要加强领导，健全机构，全面规划，精心组织，兼顾长期目标和近期任务，加快推进城镇住房制度改革。
（二）市、区住房制度改革领导小组及工作机构要根据国务院和省政府的统一政策，会同有关部门，抓紧完善政策法规和配套细则，实行分类指导，协调解决深化改革中的矛盾和问题。政府各有关职能部门要各司其职，各尽其责，相互配合，确保城镇住房制度改革顺利实施。
（三）所有单位，不论隶属关系，均须执行本方案的规定和市政府的统一部署，不得各行其是，擅自决策。
（四）有条件的大中型企业，要加快房改步伐，加大房改力度，要结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离开来，加快住房的商品化、社会化。
（五）要认真做好房改的宣传工作。各级宣传部门和新闻单位要加强正确舆论引导，广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导职工转变观念，积极参与住房制度改革。
（六）要严肃房改纪律，严格执行国务院、省政府的统一政策和市房改方案的规定。各级政府监察等职能部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、市房改方案规定、低价售房、变相增加优惠条件和以权谋私等违纪违法行为要严肃查处。
四、附则
（一）与本方案配套的《南京市住房公积金管理细则》、《南京市公有住房提租和补贴实施细则》、《南京市公有住房租金标准》、《南京市出售公有住房实施细则》、《南京市公有住房出售收入管理细则》、《南京市公有住房包干使用实施细则》、《南京市分房缴定金实施细则》、
《南京市职工个人政策性住房抵押贷款暂行办法》，和本方案同步实施。实施细则在执行中，可根据情况发展适时完善。
（二）本方案实施后，每年7月1日至次年6月30日为房改年度。当年6月底前由市房改办会同财政、税务、房产、物价部门公布下年度的住房公积金缴交率、租金标准、公有住房出售的成本价及各种折扣率。
（三）有关军队人员居住地方公有住房和地方人员居住军产房的，均执行国务院和中央军委制定的房改政策和规定。
（四）市属五县根据国务院、省政府的统一政策和本方案的精神，结合本县实际情况，制定深化住房制度改革方案及配套细则，经报批后实施。
（五）本方案自1995年12月1日起实施。原有的房改政策和规定，凡与本方案不一致的，以本方案为准。
（六）本方案及实施细则授权市房改办负责解释。



1995年11月12日

关于盗窃案件中赃物计价问题

王泗友

一、赃物计价的重要性及划分被盗财物数额的标准
刑法第151条规定，盗窃公私财物数额较大的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制。第152条规定，惯窃或者盗窃公私财物数额巨大的，处五年以上十年以下有期徒刑；情节特别严重的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，可以并处没收财产。1-982年第五届全国人大常委会《关于严惩严重破坏经济的罪犯的决定》，将刑法第152条补充修改为：情节特别严重的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或死刑，可以并处没收财产。所谓情节特别严重，根据1984年11月2日最高人民法院、最高人民检察院《关于当前办理盗窃案件中具体应用法律的若干问题的解答》，是指既盗窃财物数额特别巨大，又有其它特别严重的情节。
由此可见，被盗财物(即赃物)的数额是划分罪与非罪的重要标准。认定盗窃公私财物“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”，是量刑的根本依据。因此，赃物计价在办理盗窃案件中尤显重要，对打击犯罪，惩治罪犯，做到不枉不纵将起到不可低估的作用。
所谓盗窃财物“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”，刑法上没有明确规定，其划分标准根据1992年12月11日最高人民法院、最高人民检察院《关于办理盗窃案件具体应用法律的若干问题的解释》(以下简称《两高解释》)中明确规定：
(一)个人盗窃公私财物“数额较大”，一般可以300至500元为起点，少数经济发展较快地区可以600元为起点。
(二)个人盗窃公私财物“数额巨大”，一般可以3000—5000元为起点，少数经济发展较快地区可以6000元为起点。
(三)个人盗窃公私财物“数额特别巨大”，一般可以20000—30000元为起点，少数经济发展较快地区可以40000元为起点。
(四)铁路运输过程中发生的盗窃案件，盗窃“数额较大”以400元为起点，“数额巨大”以4000元为起点，“数额特别巨大”以30000元为起点。
二、被盗财物(赃物)的价格和数额的计算问题
被盗财物(赃物)如不是现金，应如何计算其价格和数额?是一个复杂的重要问题，直接涉及到定罪与量刑。一般地讲，赃物计价的总原则是：既不使犯罪分子在经济上占便宜，计价又合情合理。其要求有：一是只计算被盗物品的直接损失数额，不计间接损失数额；二是计算被盗商品的实际价格。应按作案当时、当地国家主管部门核定的零售价格的中等价格计算，既不按罪犯销赃的低价计算，也不按紧俏物资变卖的高价计算；三是被盗物品使用过或者难以确定其价格的，应根据其新旧程度请有关部门估价，并由估价单位出具证明(见附表)。具体核价原则依据《两高解释》的规定，即：
(一)被盗物品的价格，应当区别不同情况，根据被告人作案当时、当地的同类物品的价格，并按照下列核价原则，以人民币分别计算：
1、流通领域的商品，按市场零售价的中等价格计算；属于国家定价的，按国家定价计算；属于国家指导的，按指导价的最高限价计算。
2、生产领域的产品、成品，按前·项规定的办法计算，半成品可根据其在生产过程中实际所处的阶段，比照成品价格折算。
3、单位和公民的生产资料、生活资料等物品，原则上按购进价计算，但现行市场价高于原购进价的，按现行市场价的中等价计算。
4、农副产品，如粮食、猪、羊、家禽、鱼等，一律按农贸市场同类产品的中等价格计算。大牲畜，如牛、马、驴等，一律按大牲畜交易市场同类同等大牲畜的中等价格计算。
5、进出口的物资、物品，按本项之一规定的办法计算。
6、金、银、珠宝等制作的工艺品(包括饰品和器皿等)，按国有商店零售价计算；国有商品店没有出售的，按国家主管部门核定的价格计算；黄金、白银按国家定价计算。
7、外币，按被盗窃当日国家外汇管理局公布的外汇卖出价计算。
8、不属于馆藏三级以上的一般文物(包括古玩、古书画等)按照国家文物商店一般零售价计算，或者按国家文物主管部门核定的价格计算。
(二)盗窃有价支付凭证、有价证券、有价票证，按下列方法计算：
1、不记名、不挂失的有价支付凭证、有价证券、有价票证，不论能否随即兑现，均按票面数额和案发时应得的利息、奖金或者奖品等一并计算。股票应按照被盗当日证券交易所公布的该种股票成交的平均价格计算。
2、记名的有价支付凭证、有价证券、有价票证，如果是票面价值已定并能随即兑现的，如活期存折、已到期的定期存折和填上金额的支票，以及不需证明手续即能提取货物的提货单等，应按票面数额(有利息应包括案发时应得的利息)或者可提货物的价值计算。如票面价值未定，但能随即兑现的(如已盖好印章的空白支票等)，则以实际兑现的财物价值计算。
不能随即兑现或能随即兑现的记名有价支付凭证、有价证券、有价票证销毁或丢弃，而失主可以通过挂失、补领、补办手续等方式避免实际损失的，不按票面数额计算，可作为量刑考虑的情节。
(三)同种类的大宗被盗物品，失主以多种价格购进，能够分清的，应分别计算；难以区分的，可按此类物品的中等价格计算。
(四)被盗物品在被盗后损坏，仍按物品被盗时的原值计算。
被盗物品已被销赃、挥霍，无法追缴或者已被丢弃、毁灭的，或者几经转手，最初形态被破坏的，一般应当根据被害人、证人的陈述、证言和提供的有效凭证以及犯罪分子本人的供述，按照第(一)项规定的核价原则，确定原被盗物的价值。
(五)对已陈旧、残损或者使用过的被盗物品，应当结合作案当时、当地同类物品的价格和被盗时的残旧程度，由有关部门作价。
(六)残次品，按主管部门核定的价格计算；废品，按物资回收利用部门的收购价格计算；假货、劣货，按假、劣货的实际价值计算。
(七)失主以明显低于被盗当时、当地市场零售价购进的物品，应按第(一)项的核价原则计算。
(八)盗窃后的销赃数额，作为量刑情节考虑，但销赃数额高于《两高解释》计算的盗窃数额的，则盗窃数额应按销赃数额计算。
(九)盗窃违禁品，如毒品、淫秽物品等，按盗窃处理的，不计数额，根据情况轻重量刑。
在司法实践中，对于连续盗窃构成犯罪应依法追诉的，要累计其盗窃数额，已由司法机关处理的，既使原处罚偏轻，也不能重新计算其盗窃数额，已免重复处罚。对于已满14岁不满16岁的人，盗窃数额较大依法不负刑事责任的，其盗窃数额不能累计计入满16岁以后所犯盗窃罪中去，只在量刑时作为情节适当考虑。
三、被盗财物(赃物)作价的具体办法
根据《两高解释》规定的核价原则，对被盗物品进行核价时，应将被盗物品的主管部门核定的价格作为依据，《两高解释》规定：被盗物品价格不明或者难以确定的，应委托有关主管部门(即物价、工商、供销、外贸、商业、银行、外汇、文物、证券交易所或者废1日物资回收等部门)或者专业人员核定，受委托对被盗物品负责核价的单位，核价后应出具鉴定结论，加盖作价部门的印章，并且由作价人或者估价人签名或者盖章。鉴定结论或作价笔录要随案附卷。
前面已讲了，被盗财物的数额是构成盗窃罪的重要标准，但它不是定罪量刑的唯一标准。本文所强调的数额，是帮助办案人员认识在办案过程中仅凭口头询问认定数额，缺乏法律依据而忽视数额的认定问题，也供在办案执法中参考与借鉴。为了使证据准确、规范，符合《两高解释》规定精神，便于执法、护法，有力地打击罪犯，做到令行禁止。因此，在具体认定盗窃罪时，不但要弄清被盗财物的数额，而且还要考虑作案情节，进行全面分析，正确定罪与量刑。

【此文一九九四年三月载于四川省公安厅《四川公安法制》】