福建省房地产价格评估管理委员会


福建省房地产价格评估机构资质等级管理若干暂行规定
福建省房地产价格评估管理委员会




为适应社会主义市场经济需要，加强房地产价格评估机构管理，促进房地产价格评估业健康有序地发展，根据《福建省房地产价格评估管理办法》（省政府48号令，以下简称《管理办法》）的有关规定，现就房地产价格评估机构资质等级管理中的若干问题，规定如下：
一、房地产价格评估机构的设立或确认
申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产价格评估人员、专业人员和规定的注册资本，有拟设立评估机构的名称、经营场所和组织章程，由评估机构向当地市（地）房地产价格评估管理委员会办公室申请，经当地市（地）房地产价格评估管理委员会初审，报省房地产
价格评估管理委员会批准，并取得省房地产价格评估管理委员会统一印制的资质等级证书，到所在地工商行政管理部门注册登记，领取法人营业执照后方可开业。
《管理办法》发布实施前已经从事房地产价格评估业务的机构，应按《管理办法》和本规定条件，于1998年12月底前向当地市（地）房地产价格评估管理委员会办公室申请，经当地市（地）房地产价格评估管理委员会初审，报省房地产价格评估管理委员会审查确认后，套档换发
省房地产价格评估管理委员会统一印制的相应等级资质证书。对以前经政府编制管理部门批准设立但又没有办理工商注册登记的评估机构，在取得省房地产价格评估管理委员会统一印制的资质证书后，必须在两年内到所在地工商行政管理部门补办手续，领取法人营业执照，逾期未领取法人
营业执照的，不可继续从事房地产价格评估业务。
二、各级房地产价格评估机构的资质条件及其营业范围
（一）甲级
甲级评估机构应当具备《管理办法》第十一条规定的所有条件，其中包括有7名以上取得国家有关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员；每年评估执业人员有40％以上经过房地产价格评估业务培训。
甲级评估机构可在本省范围内从事各类房地产价格评估业务，可以接受房地产价格管理委员会委托，对有异议的房地产价格评估结果进行重新评估。经国家有关部门确认的甲级评估机构可跨省从事房地产价格评估业务。
（二）乙级
乙级评估机构应当具备《管理办法》第十条规定的所有条件，其中包括有5名以上取得国家有关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员；每年评估执业人员有30％以上经过房地产价格评估业务培训。
乙级评估机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的房地产价格评估，可以在本省范围内从事房地产价格评估业务。
（三）丙级
丙级评估机构应当具备《管理办法》第九条规定的所有条件，其中包括有3名以上取得国家有关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员；每年评估执业人员有30％以上经过评估业务培训。
丙级评估机构可从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目，可以在其注册地（市、县）区域内从事评估业务。
（四）临时资格
对在审核认定时不完全具备《管理办法》最低等级规定条件但又确有房地产价格评估工作能力的机构，可由省房地产价格评估管理委员会颁发房地产价格评估机构临时资格证书。临时机构应当具备《管理办法》第九条一、二、四、五项规定的条件，其中包括至少要有2名以上取得国家
有关部门发给的房地产价格评估执业资格证书的人员；每年评估执业人员有30％以上经过房地产价格评估业务培训。临时资格最长期限为二年，并不得再次申请延长临时资格。
取得临时资格的房地产价格评估机构只能从事建筑面积不超过3万平方米、土地面积不超过1万平方米以下的评估项目，可以在其注册地（市、县）区域内从事评估业务。
三、房地产价格评估机构资质审批程序
各级评估机构应向所在地市（地）房地产价格评估管理委员会办公室申请，经所在地市（地）房地产价格评估管理委员会初审后，报省房地产价格评估管理委员会批准，合格的颁发相应等级的资质证书。
需要国家有关部门认定的甲级资质评估机构，在国家有关部门关系未理顺前，可向省房地产价格评估管理委员会办公室申请，经由省相关部门提出初审意见后，省房地产价格评估管理委员会予以确认，再由省相关部门报国家有关部门审批。
四、房地产价格评估机构资质申报材料
新设立的评估机构申领资质证书的，应当提交下列材料：
（一）申请报告和章程；
（二）资质证书申请表；
（三）资信证明；
（四）办公场所证明；
（五）评估人员执业资格和专业人员职称证明、任职文件及聘任合同；
（六）法定代表人身份证明；
（七）3宗以上的房地产价格评估实例报告。
原有评估机构申请资质等级确认的，除提交前款一至七项规定的材料外，还应如实填写评估业绩材料。
五、房地产价格评估机构资质等级升降及取消评估资格
（一）无论是《管理办法》发布之前成立的评估机构资质等级的重新确认，还是《管理办法》发布之后成立的评估机构资质等级的申请，其资质等级均根据目前状况统一评定。
（二）房地产价格评估机构资质实行年审制度。资质年审应提交下列材料：
1、填报房地产价格评估机构资质审验表；
2、房地产价格评估机构资质证书副本；
3、法定代表人或主要负责人变更的，应附主管机关任命书；
4、评估人员、专业人员增减情况说明；
5、验资证明，减资的还应附减资说明。
资质年审时间为每年的3月1日至4月30日。资质年审实行分级管理，甲级、乙级评估机构由省房地产价格评估管理委员会审查，丙级、临时机构机构可委托当地市（地）房地产价格评估管理委员会审查，省房地产价格评估管理委员会办公室可定期或不定期地对市（地）房地产价格
评估委员会年审情况进行检查和考核。
资质等级的评定与年审工作结合进行，机构年审的情况是评定资质等级的依据之一。对于年审不合格的机构，可以由所在地的市（地）房地产价格评估管理委员会提出降低其资质等级或取消其评估机构资质证书的意见，报省房地产价格评估管理委员会批准后执行。未申报年审的评估机
构不得承接房地产价格评估业务，每年房地产价格评估机构办理工商年检，须凭福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《福建省房地产价格评估机构年审合格证》加盖年审印章后，方可办理工商年检。
（三）申请升级的评估机构，应根据申请的等级在年审半年前将所需材料报所在地市（地）房地产价格评估管理委员会办公室，经市（地）房地产价格评估管理委员会初审，报省房地产价格评估管理委员会审批。
资质等级应依次逐级上升，不得越级升级，每次申请升级一般间隔两年以上，个别评估业绩突出的可提前申请升级。
（四）为规范评估机构的价格评估行为，提高房地产价格重新评估的准确性，房地产价格评估管理委员会办公室在委托甲级评估机构进行重新评估的同时，也可聘请有关专家进行重新评估。
（五）房地产价格评估机构必须严格遵守《管理办法》，凡违反《管理办法》规定，利用其行政主管部门的职权垄断房地产价格评估业务的，省房地产价格评估管理委员会将予以降低评估机构资质等级或取消评估机构资质证书。
六、本规定由福建省房地产价格评估管理委员会负责解释。
七、本规定自发布之日起执行。



1998年11月1日
交通事故中车主责任浅析

黄登雄


（一）我国关于机动车交通事故赔偿责任承担主体的立法现状
　　关于车主在交通事故赔偿中的责任，存在太多的争论。《民法通则》第123条规定：从事高空 、高压 、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。此条确立了无过错责任原则在我国的侵权行为法中的适用。按照目前的通说，机动车属于高速运输工具，机动车造成的交通事故损害，无疑应当适用《民法通则》第123条的规定。
随着《道路交通安全法》的实施，《道路交通事故处理办法》终止施行，车主的垫付义务失去依据，这是否意味着车主在交通事故损害赔偿中无须再承担任何责任？答案是否定的。《道路交通安全法》对车主责任未作出明确的规定，并不是忽略了这个问题，而是因为确定承担责任的主体较为复杂，在实践中需要根据民法的有关规定和案件的具体情况确定，因此才未作出一刀切的规定，故而采用了“机动车一方”这样一个比较宽泛的用语。显然，“机动车一方”包括驾驶员和车主，甚至包括乘车人员（譬如车上人员与驾驶员争吵、车上人员发生打架致驾驶员未能专心驾车而引发交通事故等情形），既未一概肯定由车主或驾驶员承担责任，也未排除车主或驾驶员承担责任，交由法官在个案中根据民事法律的规定，再结合案件事实确定，以免产生因特别法作出硬性规定而排除了一般法律的适用，但又不合理的情形。《道路交通安全法》第76条只解决了机动车之间、机动车与非机动车、行人之间的责任分配，对于机动车一方内部及单辆机动车发生交通事故情况下的责任承担，则须根据民事法律和具体案情认定。侵权行为法的基本原则是自己责任原则，即每个人只应对自己的行为所造成的损害后果负责，侵权行为人要能够转移责任，或者他人必须替侵权行为人造成的损害后果负责，均须有法律的规定。针对交通事故中驾驶员与车主的责任承担，驾驶员系交通事故的直接侵权行为人，如果没有其转移责任的法律规定，自然应当承担侵权责任，而对于车主是否须为驾驶员的行为承担责任，则须从实际出发，进一步审查车主对交通事故发生是否有过错以及车主与实际使用人之间的关系，确定其相应的责任，简单的一概令车主承担共同赔偿责任、连带责任或不承担责任，都是不公平的。
　　（二）、无过错责任产生的社会和法理基础
　　1、无过错责任产生的社会基础
我们知道，从无过错责任产生的历史渊源来说，无过错责任之所以产生，是因为：19世纪，西方资本主义国家经济的迅速发展，导致工业灾害频生、交通事故骤增、公害严重损害人们的生命健康以及产品缺陷经常导致消费者的严重损害。而且在现代工业事故中，基于工人过失或不可抗力的事件占有相当大的比重。在这种情况下，人们试图寻找一种较之传统过错责任原则更为严格的法律对策对受害人提供保护和救济。于是在实行过错推定和举证责任倒置之后，进一步产生了无过错责任。无过错责任是从整个社会利益之均衡、不同社会群体力量之对比，以及寻求补偿以息事宁人的角度来体现民法的公平原则的，它反映了高度现代化社会化大生产条件下的公平正义观，也带有社会法学的某种痕迹。无过错责任对于个别案件的适用可能有失公允，但它体现的是整体的公平和正义。无过错责任其实就是一种危险责任，即因所从事的作业活动具有高度的危险而产生的责任。
　　2、无过错责任产生的法理基础
从危险责任的法理来说，侵权行为法中之所以产生危险责任这一归责原则是基于以下原因：
其一，风险开启理论。从事危险活动，或者占有、使用危险物品的人本身制造了对他人人身、财产权益造成损害的危险，因此作为危险源的开启者，当然需要承担责任；
其二，风险控制与分散理论。从事危险活动或者占有、使用危险物品的人对于这些活动或物品的性质具有最为真切的认识，也最具有能力控制危险的现实化，因此作为危险的控制者，其应当承担责任。而且通过法定的强制责任保险以及商业保险，这些人完全有能力将风险加以分散；
其三，报偿理论。从事危险活动或者占有、使用危险物品的人从这一活动中获得了利益，基于享受利益者承担风险的原则，其应当承担责任。具体到交通事故中，一个人购买了一辆车，他就能够支配该车的运行，并从该车的运行中获得利益，这种利益可以多种形式体现，用于生产经营、出租可获取经济利益，自用则获得工作生活的便利，但拥有车辆的同时也为社会增添了一个合法的危险物，给社会带来潜在的危险，因此，作为车辆的保有人，应当承担相应的危险责任。
从无过错责任产生的社会和法理基础可知，机动车损害赔偿责任的负担以法定义务为依据，是一种“危险责任”，其责任主体应包括机动车的所有者和使用者。首先是汽车的所有人（车主），亦即保有人，一般情况下，车主对其车辆握有支配权，运营的利益归属也归车主；其次是车辆使用人，车辆使用人如果从驾驶车辆这一高度危险的活动中获得了便利或者运营利益，也应当成为承担危险责任的主体。作为雇员的机动车驾驶员，其从事高度危险作业所获得的只是谋生的工资，没有获得高风险作业下的高利益，虽车辆的具体操作是自己掌握，但运行支配受车主的控制，运行利益归属车主，因此，法律规定雇员的责任由雇主承担。
　　（三）我国司法实践对机动车保有人的判断标准
我国司法实践对承担无过错责任的机动车保有人的判断标准明确采取了运行支配说与运行利益说。《最高人民法院关于被盗机动车辆肇事后由谁承担损害赔偿责任问题的批复》答复“使用盗窃的机动车辆肇事，造成被害人物质损失的，肇事人应当依法承担损害赔偿责任，被盗机动车辆的所有人不承担损害赔偿责任。”其法理基础在于被盗机动车辆的所有人非自愿地丧失了对车辆的控制和支配，不具有运行支配权和运营利益，因而不承担责任，该答复未排除车辆在正常运营下车辆所有人的责任。《最高人民法院关于连环购车未办理过户手续原车主是否对机动车发生交通事故致人损害承担责任的复函》则认为：“连环购车未办理过户手续，因车辆已交付，原车主既不能支配该车的运营，也不能从该车的运营中获得利益，故原车主不应对机动车发生交通事故致人损害承担责任。”该复函基本上反向明确了车主对机动车发生交通事故致人损害要承担责任，只是要确定谁是真正车主。负责起草该批复的杨永清法官对该批复的解读为：“根据危险责任思想和报偿责任理论来确定机动车损害赔偿的责任主体，具体操作就是通过‘运行支配’和‘运行利益’两项标准加以把握。所谓运行支配通常是指，可以在事实上支配管领机动车之运行的地位。而所谓运行利益，一般认为是指因机动车运行而生的利益。换言之，某人是否属于机动车损害赔偿责任的主体，要从其是否对该机动车的运行于事实上位于支配管理的地位和是否从机动车的运行中获得了利益两个方面加以判明。进一步说，某人是否是机动车损害赔偿的责任主体，以该人与机动车之间是否有运行支配和运行利益的关联性加以确定。”
　　（四）、车主承担责任的类型
　　根据以上法律规定、司法解释和理论，按照运行支配与运行利益说，车主承担责任的类型主要有以下几种：
　　1、自己责任：在驾驶员就是车主的情况下，驾驶员的责任就是车主自己的责任。
　　2、雇主责任：在驾驶员是在从事雇佣活动中发生交通事故的，驾驶员与车主之间的责任承担应依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第9条予以确定。
　　3、连带责任：在车辆有安全隐患或车主有过错的情况下，车主与车辆使用人构成共同侵权，车主责任应依据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第3条予以确定。
　　4、不承担责任：①因被盗、被抢等车主意志外原因，导致车辆被他人控制，进而发生道路交通事故；②如果名义车主提供了充分证据证实车辆确已实际移转，且名义车主自身没有过错，真正车主也承认其车主身份，在这种情况下，名义车主可不承担责任。
　　5、在一定范围内承担共同赔偿责任：车主与实际使用人之间存在承包经营、挂靠、租赁等经济利益关系，车主对交通事故的发生也没有过错，则应在一定范围内承担赔偿责任。
　　6、补偿责任：车辆被借用，车主从车辆的使用中不获取经济利益，对交通事故中的发生也没有过错，依据《民法通则》第123条及公平原则确定车主承担一定的责任，主要考虑应确保交通事故造成的人身损害能够得到适当补偿。
　　对于上述分类中的自己责任、雇主责任、连带责任和不承担责任，已有法律的明确规定，应没有争议。司法实践存在较大争议的是出租车辆与出借车辆两种情形下的责任承担。
　　（五）正确区分以营利为目的的车辆出租与纯友情的车辆出借，合理划分车主责任承担。
确定车主在交通事故致人损害中应承担何种责任及数额，应区分以营利为目的的出租车辆行为与不具有营利目的的纯粹的友情借用车辆行为。
　　1、以营利为目的车辆出租的车主责任　
车辆所有人将其车辆投入以营利为目的的出租经营，显然属于从事高度危险作业，具有典型的运营经济利益，表面上看，出租人将车辆出租给租用人后，就丧失了对出租车辆的控制和支配，让其承担责任似有不公，其实不然。车辆的所有人对出租车辆负有维修保养，确保车辆保持适于运营的良好状态的义务；对租用人负有谨慎审查，确保将车辆出租给驾驶技术熟练的驾驶员，以尽可能降低交通事故发生风险的义务。而实际上，车辆出租人为追求营利目的，对车辆租用人的审查仅限于表面形式审查，只审查有无驾驶证，对租用人的驾驶技术熟练程度无法审查，更无法对出租车辆的转借转租进行控制，无疑大大增加了汽车这种合法的危险物对社会可能造成损害的风险。车辆所有人失去对出租车辆的控制和支配是由于自身追求营利目的的主观故意行为，与被盗机动车辆的所有人非自愿地丧失了对车辆的控制和支配完全不同，车辆出租人对因追求营利目的而主动放弃约定时间内车辆支配权并由此造成的事故潜在危险应承担无过错的危险责任。最高人民法院在被盗车辆案批复及连环购车案复函两案中的亦反向确定了车主应承担损害赔偿责任。
　　至于出租车辆的车主应承担责任的限额，一概让车主承担连带责任是不合理的，这样会扼杀了整个租车行业的发展，不利于社会经济的发展；但车主不承担任何责任也是不合法、不合理的，这会造成出租车辆的车主只享受从事汽车营运这种高度危险作业所带来的利润，而不需承担从事高度危险作业所带来的风险，助长唯利是图，降低或省去采取措施防范高危作业事故发生的投入，加大整个社会的交通公共安全隐患，也不符合《民法通则》第123条规定的无过错责任原则。让出租车辆的车主承担无过错责任，也并不是要将车主置于清家荡产的地步，而是为了促进出租车辆行业的长期、健康发展。为弥补或减轻车辆运营高危作业给第三者或车上人员造成损害的风险，同时也降低和分散车主经营车辆出租的风险，车主可通过积极、主动投保交强险和商业三者险、车上人员险来降低和化解车辆运营风险。机动车发生交通事故对第三人的损害，可通过投保交强险和商业三者险来获得赔偿，对于本车上人员所造成的损害，可通过投保车上人员险来获得赔偿，亦即从事车辆出租运营的车主，由于其对社会公共安全的潜在危险加大，比纯粹个人使用的私家车主应当负有更多的投保义务，除投保交强险外，还应当投保适当金额的商业三者险、车上人员险，以增强自己的偿还能力，负起与通过高度危险作业获取运营利益相对称的社会义务。此种加重的义务虽然法律尚未作出规定，但法院可以通过个案的判决逐步引导确立某些社会关系的建立所应遵循的公平的行业规则，分散不确定的交通事故可能给特定的受害人造成沉重的经济负担或难以弥补的损失的风险，而车辆出租人为承担此投保义务增加的费用则可通过整个车辆出租行业的普遍适当增加租车费用转嫁给车辆承租人，其实质仍为出租人代承租人投保。对于因使用人的原因致使保险公司有合理理由拒付保险赔偿的，出租车辆的车主仍应当在与交强险、三者险或车上人员险相适应的限额内与使用人共同承担损害赔偿责任，并不得以车主在交通事故中无过错而免责，以促使车主在从事车辆出租运营中尽到最大谨慎注意义务，最大程度地降低交通事故发生率，促进整个社会的和谐发展，此亦即法律规定从事高度危险作业造成他人损害的应承担无过错责任之立法初衷。出租的车辆在交通事故中也可能受到损坏甚至报废，或许有人认为在这种情况下再让车主承担对第三人或车上人员的无过错责任有失公允，其实是合理的。因为车主的财产损失与第三人或车上人员的生命健康权损害是不可相比的，车辆财产的损失可以通过保险获得赔偿或向事故责任人索赔，即使在向保险公司或事故责任人索赔受阻的情形下，也可通过先前或以后的车辆租赁收入得到补偿而修复，但第三人或车上人员的生命却是无法挽回的，即使受伤者通过治疗身体得到康复，其所受到的心灵创伤也是难以抚平的。
　　2、纯粹友情行为出借车辆的车主责任
对于纯粹因友情行为而借出车辆的车主，由于现在一般的私用家庭轿车已非高消费产品，已有较大的普及面，并有逐渐发展成为日常交通工具的趋势，亲友、同事之间一时之需借用车辆成为可能，但私家车车主一般均不太情愿借出，只是碍于情面、维系友情而借用，而且绝大多数私家车的车主在将车辆借给朋友使用时，都会尽到非常谨慎的注意义务，具有不良嗜好或驾驶技术生疏的借用人一般会受到朋友的婉拒，友情借用而发生交通事故的机率相对要低得多，对社会公共安全的潜在危险要小得多。如果因友情借用车辆发生的交通事故对车主课以较重的损害赔偿义务，无异于禁止友情借用行为，这将导致社会人际关系的冷漠，妨碍同事之间、亲友之间关系的正常交往，有悖于人情常理，因此，不应当对友情借用车辆行为课以较重的赔偿义务。但友情借用行为车主不承担任何责任也是不合法、不合理的，毕竟这个合法的危险物是车主的，而且车主保有车辆获得了生活与工作的便利，不承担责任与《民法通则》第123条的规定精神不符，而且也会导致车主对自己支配的合法危险物不能尽到最大的谨慎注意义务。
友情借用车辆情形下车主的赔偿责任，应较以营利为目的出租车辆的车主责任要轻得多，除适用无过错责任原则之外，还应适用公平原则，其性质应为补偿责任而非赔偿责任，因车主相对于受害人而言应具有一定的经济承担能力。赔偿限额在车主已投保交强险和车上人员险的情况下，仅应以保险金承担赔偿责任，在因使用人的原因致保险公司有合理的理由拒赔的情况下，车主承担的责任不应超过车上人员险可获得赔偿的一半。
　　参考文献：
1、中国法院网《试论道路交通事故损害赔偿责任的主体问题》任卫利 周瑞生
2、中国法院网《新交法在当前审判实践中存在的主要问题和对策》高海鹏
3、道路交通安全法第七十六条法律精神解析 张新宝
4、机动车损害赔偿责任主体之研究（程啸）
5、论机动车损害赔偿责任及其立法应然状态 于敏