二手房买卖合同，买方违约纠纷法律分析之－政策变化导致房价波动

蔡英杰


关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金


　　就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。原因很简单，卖方在签订合同之后，房价不断上涨，每天的上升幅度都很大，以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费，也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而，自今年4月下旬以来，向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金，也不愿继续支付房款履行合同。此外，二手房买卖合同中还经常会出现，买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”，阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。

　　那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任？如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴于上述种种问题，笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。

　　宏观背景介绍：

　　今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），提出要加大差别化信贷政策的执行力度，具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策，合理引导住房消费，从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　2010年4月17日，针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外，文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

　　显然，国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲，都上升了一个级别。

案例介绍：

　　2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。

　　在5月份的时候，乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动，导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。

律师分析：

一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”？

　　根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款，可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件：1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免；3、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。

　　根据《合同法》第94条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时，当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力，并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然，情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。

　　尽管，不可抗力和情势变更看起来很相似，不过笔者看来，二者之间还是存在些许差异的。第一，不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整，应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化，而商业风险本身并非当事人完全不能预见，只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能，这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行，这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的，但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；第三，不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除，则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号)，法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
　　举个简单例子来讲，如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输，但是在履行的时候，卖方港口发生了罢工事件，从而造成短期内发货根本不可能，这就属于不可抗力。但是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货，而只是大幅度提高了成本，可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多，这就属于情势变更。

　　根据上述分析，在本案中，乙方并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响，对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢？笔者理解，国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前，就已经发布相关政策，提出要打击投机性购房需求；二是因为如果不是投机性购房的话，那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外，如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款，那么同样不属于不可抗力。当然，如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话，那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话，那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。

二、房屋买卖阴阳合同如何认定？

　　在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

　　那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。

　　目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？
河北省人大常委会


河北省人大常委会关于加强书刊出版和市场管理的决议
河北省人大常委会


（1989年6月30日河北省第七届人民代表大会大常务委员会第八次会议通过）


河北省第七届人民代表大会常务委员会第八次会议，听取并审议了省人民政府关于全省出版工作和书刊市场管理情况的汇报。会议认为，我省出版工作近年来在“为人民服务、为社会主义服务”和“双百”方针的指引下，取得了显著成绩，出版了一批较有影响的好书刊；采取许多措施
整顿报刊社，打击非法出版活动，对净化书刊文化市场起了积极作用。但是，必须清醒地看到，由于资产阶级自由化思潮的影响，和行政管理失之过宽，致使编辑、印刷、发行和书刊市场等方面存在着严重混乱现象。在我省书刊市场上还大量流行着格调低下甚至反动、淫秽、色情、凶杀、
迷信书刊，毒害人们的思想，危害青少年的身心健康，诱发犯罪，广大人民群众对此非常不满。
为认真贯彻党的十三届四中全会精神，坚持四项基本原则，开展反对资产阶级自由化的教育和斗争，清除精神污染，加强我省书刊出版和市场管理工作，促进社会主义精神文明和物质文明建设，特作如下决议：
一、出版事业是社会主义精神文明和物质文明建设的重要组成部分，是宣传马列主义、毛泽东思想和党的路线、方针、政策，宣传社会主义民主与法制，传播文化、科学知识的重要阵地，它对于全民族的思想文化素质，对于全社会的道德风尚和青少年的成长，乃至物质生产技术和管理
的进步，都有着深刻而广泛的影响。因此，各级人民政府要切实加强对出版工作的领导，认真坚持四项基本原则，旗帜鲜明地反对资产阶级自由化，更好地坚持“为人民服务，为社会主义服务”的方针。继续深化改革，始终把社会效益放在首位。
二、广大出版工作者要增强社会责任感，提高职业道德水平。要优化选题，努力为广大读者提供健康有益的书刊，积极扶持优秀的学术、科技著作的出版。严禁出版宣扬资产阶级自由化思想和反动、淫秽、色情、凶杀、迷信等内容的书刊；其他不利于青少年健康成长的书刊，也不应该
出版。要严格遵守国家和省有关出版的法律、法规。对做出成绩者要给予表扬和奖励，对违反规定者要严肃处理。
加强印刷管理，制止非法印刷活动。认真执行国家新闻出版署、公安部、国家工商行政管理局等部门共同制定的《印刷行业管理暂行办法》。
三、整顿发行渠道，充分发挥国营书店主渠道的作用。对集体、个体书店、书摊及其他各类图书、期刊的销售点要加强管理。要严格执行国家关于开展书刊批发业务的规定。国家机关团体和企事业单位，不得擅自从事出版发行业务，以维护出版发行工作的正常秩序。所有国营、集体、
个体书店、书摊及其他各类书刊销售点，严禁出售反动、淫秽、色情、凶杀、迷信等书刊和画册、图片。对目前仍在销售的格调低下的书刊要采取有力措施，认真进行清理。对限制发行范围的各类出版物，要严格按规定范围发行，不得任意扩大。在书刊销售活动中，要认真执行国家的物价
政策。各级文化市场管理委员会及新闻出版、文化、工商行政管理、公安、物价、税务等部门，要尽职尽责，运用法律、行政、经济、舆论等手段，整顿书刊市场秩序。要特别注意对个体书商的管理和教育。对严重违法经营者，要坚决取缔和打击。
四、加强出版法制建设，建立社会舆论监督制度。要抓紧省《出版管理条例》、《文化市场管理条例》的制订工作。政府和有关部门要适当调整出版事业的经济政策，积极制订关于查禁反动、淫秽、色情、凶杀、迷信出版物和印刷、发行等方面的规章、制度和措施。动员与组织社会各
界谴责反动、淫秽等出版物的制作者、出版者和贩卖者。各级新闻出版、文化部门要充分发挥行政管理、监督的职能。期刊社的直接上级部门要对自己所办的刊物切实负起领导责任。各有关部门要密切合作，严格执法，协调行动，综合治理。对制作、贩卖反动、淫秽等书刊，触犯刑律的，
司法机关要依法惩处；进入流通领域的违禁书刊，公安、工商行政管理部门要配合新闻出版、文化管理部门积极组织查处。



1989年6月30日